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生き方について考えさせられる。自分自身の価値観を持つことが重要。「守るものを手放す勇気」も意識したい。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・私たちが「お金の不安」と感じるものは、実は「変化する社会をどう生き抜くか」という、根源的な問いではないだろうか。

だとすれば、やるべきことは明らかだ。

　・情報を整理し、

　・旅の支度をして、

　・困難を直視し、

　・仲間と協力する。

この４つの行動こそが、具体的な生存戦略であり、この本の柱となる考え方だ。

・「乗り遅れたらどうしよう」という不安をくすぐられると、冷静な判断は難しい。私たちは、必要かどうかを吟味する前に、「周りが始めている」という空気に反応してしまう。

・私たちは、「今すぐやらなければ出遅れる」という焦りをよぶ言葉を日々浴びているのだ。では、どうすればこの焦りの渦に巻き込まれずにいられるのか。答えの一つは、「自分だけのモノサシ」を持つことだ。

・購買の動機は「憧れ」から「不安」へと静かにすり替えられた。

・大切なのは、「自分がどう感じたか」を見つめ直すこと。それが、自分だけの「価値のモノサシ」だ。だけど、私たちはつい「価格が高いほど価値がある」と錯覚する。これが、資本主義の巧妙な罠だ。

・「他人に見せられないなら買わない」という発想は、自分の価値観を他人に預けている証拠だ。本当の価値は、自分自身の中にしかない。他人のモノサシや価格のラベルでは測れない。価格はあくまで市場が決めた他人の評価にすぎないのだ。

・自分の感覚を信じることが、自分の価値観を育てる第一歩です。

・不安な情報に接すると、自分の感覚よりも他人の評価を優先してしまう。

・不安は、他人のモノサシから生まれる。

　安心は、自分のモノサシから始まる。

・「みんな、うまくいっている」と感じるのは、昔から人間が抱える錯覚によるものだ。

錯覚1: 良い結果だけに目がいく

錯覚2: 良い例が多い場所に自分がいる

・情報が広まった瞬間、儲け話は成立しなくなる。

・有利な情報を持つ者と持たない者が、同じ市場で戦う。それがアマチュアとプロが同じ土俵に立つという意味だ。

・株式投資の利益は、「企業の財布」と「他の株主の財布」の２箇所から来ている。そして、「企業の財布」から来るお金は、誰かの役に立った結果として生まれた報酬だ。

・投資で得られる利益の出どころは、基本的に２種類しかない。

　・誰かの役に立ったことに対する報酬

　・他の投資家をあてにしたお金

・「将来の値上がりが期待できます」と勧められた不動産投資は、「誰かが今より高く買ってくれること」に賭けているだけで、ギャンブル性が強い。

・「その利益は、誰の役に立った報酬なのか？」

この問いにうまく答えられない投資や、生活者としての自分が「お金を払いたくない」と感じる商品や事業への投資であれば、警戒した方がいい。詐欺の可能性さえある。

・成功の正体を知れば、焦りは消えていく。

「役に立つか」が、投資とギャンブルを分ける。

・資産家の多くは投資をしているが、投資の勉強を特別頑張っているという話はあまり聞かない。

・労働収入の平均の伸び率とされる1~2%は低く感じるが、この数字は平均でしかない。重要なのは努力が報われるかどうかだ。

・有利なのは、資産がある人であって、投資という手段そのものではない。そして、努力が報われやすいという意味で有利なのは、投資よりも労働だ。特に若いうちの努力ほど、その効果は大きい。

・AIは、与えられた問題を解くことには極めて優れているが、とくべき問題を見つけ出すのは、人間の方が得意だ。そのためにも、日常を深く見つめる「観察力」が重要になる。

・会社は、社員を養うための装置ではない。

会社とは、価値を生み出し、社会に役立つための場に過ぎない。誰かの役に立つ価値を提供できなければ、企業は容赦なく淘汰される。

・目の前の人にどうすれば喜んでもらえるのかを、いつも考えているんです。そうすると、自然に応援してくれる人が増えるんですよ。

・大事なのは、相手をよく観察することです。・・・相手の気持ちや悩みにそっと気づき、小さな気遣いを積み重ねる。

・人生で蓄えられる資産は、突き詰めれば次の3つしかない。

人的資本を蓄えて、自分自身に頼る。

社会関係資本を蓄えて、身近な人や仲間に頼る。

金融資本を蓄えて、お金で他人に頼る。

・自分自身の力や周囲との関係を育てる重要性はますます高まっている。

・お金が価値を持つためには、「働いてくれる誰か」が必要だという事実だ。

・リクルートワークス研究所が2023年に発表した「未来予測2040」は衝撃的な未来を描いている。2040年の日本では約1100万人もの労働者が不足すると予測されているのだ。

・生産年齢人口はすでに減り続けているが、これまでの日本社会はなんとか維持できていた。それは女性の社会進出によって働き手の数が底上げされてきたからだ。

・値上げされた100円は、必ず誰かの収入になる。

問題は、そのお金が海外に流出していく構造にある。このため、日本国内の給料が上がりにくくなっているのだ。

・働く人が減れば、モノやサービスの供給が衰える。アリたちの街のように物価が跳ね上がり、貨幣の価値は目減りする。これが「インフレ」の正体だ。

・私たちは海外資産を一方的に買っているつもりでも、実は日本の土地や住まいを海外の人に売っているのだ。つまり、「海外から配当を受け取る一方で、海外の人に家賃を払う」という構図が生まれつつある。

・私たちの選択肢の幅を決めているのは、その時々の制約なのだ。制約を解消すれば、行動範囲が広がる。

・経済の重心が、お金から働く人へと大きくシフトする局面を迎えているのだ。

・「お金さえ回せば経済はよくなる」という常識は、ヒトもモノも無限に存在するという前提に立った、旧世界の幻想に過ぎない。

・私たちの給料が物価以上に上がってきた本当の理由は、高額商品の開発ではなく、効率化によって仕事を減らしてきたことにある。

・私たちの暮らしが豊かになってきたのは、いつも仕事を減らすこと亜出発点になっている。

・今日本は、新しいことを始める人にとって恵まれた環境だ。多くの人が「投資したい」と考えているからだ。

投資される側になる勇気さえあれば、チャンスはどこにでもある。

そして、もう一つ、私たちには「守るものを手放す勇気」も必要だ。

・一人当たりのGDPは、2000年には世界第２位だったが、2023年には３４位まで転落している。

・お互いに自由な時間を守ろうとして、「自分の方が疲れている」「自分の方ががんばっている」と言葉をぶつけ合う。ほんの少し協力すればすむことなのに、いつの間にか、奪い合いになっている。

・重要なのは「大人になってから身につけた常識」と「子供の頃に感じた素直な直感」との間にある葛藤に気づくことだ。

・「未来を変えたい」という共通の目標には、仲間が集まるということだ。

・私たちが感じている閉塞感の正体は、「何かを手放すこと」への恐れではないだろうか。

独身時代に読んでおけばよかった。リスクとってマンションを購入するべきだった。今考えたら安い買い物だった。今からでも遅くはない。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・購入した自宅の資産価値が保たれるかどうかは、その後の人生の選択に決定的な影響を及ぼす。

・家を買うことで、通勤時間の配分や住む場所、付き合う人がかわっtくる。それによりライフスタイル、人生そのものが変わる。

・大家が拒否感を示す入居者の属性として、第一が障害者のいる世帯、第二が単身の高齢者、第三が外国人となっている。

・高齢になってもまともな賃貸住宅に住めるのは、定年を過ぎても十分な所得がある人に限られるのが実態だ。

・高齢になって持ち家がないと、まともなところには住めないということだ。

・44歳　35年ローンの最終年。

・坪1000万円とは、30坪100m2が3億円という価格だ。

・限定的で小さな市場では在庫がなくなると価格が高騰するという事実だ。

・時代は変わって会社や学校の同期が続々と持ち家購入をしたら、自分も買うことを考えるだろう。

・日本では持ち家の取得が制度的にさまざまな優遇を受けているので、投資として考えたときに自宅購入は利益を出しやすい。

・この金利と税金が、不動産投資の勝敗を分ける決定的なポイントだ。

・賃貸用と自宅用の市場における価格差に着目し、賃貸物件を購入し、自宅用物件として販売するビジネスを確立した。

・スタイルアクトで調査した結果では、不動産投資物件の売却で利益が出ていたのは全体の35％、・・・。対して自宅の場合は88％と、9割方利益が出ている。

・自宅用物件の方が賃貸用物件に比べて経年による値下がりが緩やかだということだ。自宅マンションの場合、都内であれば先にも述べたように平均で年率2%が実績であり、都心部の物件では年率1%しか下がらないことがわかっている。それに比べて賃貸不動産の値下がりスピードは早く、都内でも年率3%で中古価格が下がっていく。

・メガバンクがワンルーム購入には融資しないのは、一般人の賃貸不動産への投資などまず儲からないとわかっているからである。

・資産性とは「すぐに換金できること」であり、株式のように換金が約束されているもの、商品在庫のように販売が可能なもの、賃貸用不動産のように使用を通じてキャッシュを得られるものがこれに相当する。

・家主が所有する賃貸住宅に家賃を払って暮らすことは、小作農が小作料を払って地主の土地を耕すことに等しい。

・金融市場からあふれ出たマネーは、担保を取れる融資先に流れる。

・賃貸住宅は安普請である、ひらたく言えば、チープということだ。

・東京の木造アパートの空室率を築年数ごとに見ていくと、築25年以上では25％が空室となっている。

・私は日本の民間賃貸住宅の90％以上が、地主の税金対策のために建てられた物件と見ている。

・結局、買い手本人ではなく他人が住む家だから、「目に見えないところはできるだけ安く済ませたい」というインセンティブが働くのだ。

・水まわりは住居選びの大きなポイントなので、・・・スロップシンクもよく見かける。

・都内には水と空気にこだわる人が多いので、オプションでキッチンに浄水器を備えつけたり、24時間換気設備を高級仕様としたり、・・・。

・まじめな会社員が自分にとって理想的な環境をリーズナブルなコストで手に入れるには、やはり持ち家が一番といえる。

・通勤時間の片道30分の違いは・・・1年間で240時間に相当する。

・持ち家なら好きなだけ趣味に走れる。・・・これはお金には換算できない持ち家の精神的付加価値といえる。

・精神面でのメリットとして、「安心感がある」「賃貸物件よりも構造がしっかりしていて安心」という声が上がっている。

・そして最終的に「今後の人生設計がやりやすくなった」「働く意欲が湧いた」と、自宅を買ったことで人生そのものが良い方向に変わったことを認めている。

・会社員の最大のメリットは、社会的信用である。

・ネット銀行は保証料もゼロとなっている。

・住宅ローンを借りて持ち家を買う際に大事なのは「自分の年収を挙げ、繰上げ返済をしていく」という決意を持つことだ。・・・老後になってまでローンの返済を続けるというのは楽しい状況ではない。

・逆に自分の年収を上げていこうという意欲も持てない人は、若いうちに家を買うことがリスクになりかねない。収入が増えた自分の姿も想像できずに「こんなにたくさん借りたら、返済が大変じゃないか」などと心配しているようでは、その人の将来はおぼつかないといえる。

・単身者は家選びから買うかどうかという意思決定まですべて自分の考えだけで即断即決できる。

・もし住宅手当がつき3.5万円以上あれば、住宅ローン控除額を上回る計算となり、そのままもらい続けていた方が得になる。

・求められる絶対条件がある。「売れる」「貸せる」「住める」の３つだ。

・化す場合には表面利回り4％は狙いたい。

・物件の真の価値は、自分では「変えられない」あるいは「変えにくい」ものにこそある。・・・不動産は動かせないから立地は決定的に重要になる。

・「利便性」という観点からは、やはり「駅近」が条件となる。具体的には「・・・徒歩4分以内」が目標だ。

・東日本大震災後の仙台市では、・・・震災に遭っても被害を受けなかった賃貸物件の賃料は約2割上昇している。

・東京東部のゼロメートル地域の物件は避けるべきだと考えるし、オリンピック開催で人気が高まっている湾岸地域の物件も勧めにくい。

・ファミリーの場合、教育環境も重要だ。近くの公立小学校の様子を見たり、評判を確かめておくことも忘れてはいけない。・・・「有名小学校の学区内の物件は価格が下がりにくい」という結果が出ている。

・ご近所の「人」の質も住環境の一部だ。

・面積あたりの下落幅は高額な物件でも安価な物件でもほぼ同じなのだ。つまり資産価値の経年による下落率は高額物件ほど低く抑えられる。

・高額物件ほど狙える含み益も大きくなるし、統計的にも値下がり率が低い。間違っても「今の身の丈にあった家にしよう」などと考えてはいけない。

・「買える物件を買う」のではなく、「売れる物件を買う」ことだ。

・買うには最低でも30m2以上なければいけない。

・売却を考えると買い手の住宅ローンに制限がついてしまう物件は売りにくい。その意味ではやはり築浅なものがベターで、築12年までという制限を一つの目安としたい。

・たとえば宅配ロッカーなど最近になってから不可欠と考えられるようになった設備の有無がある。そうした設備が欠けているマンションは避けた方がよい。

・タワーマンションの場合、低層階や北向きの物件は新築時の価格設定が低めになっている。ところが中古市場では新築時ほどの価格差がつかないことが一般的なので、売却を考えるとお得になるのだ。

・マンションないでも安値帯の物件の方が底堅い動きを見せることが多い。

・立地を悪くするくらいなら、面積を予算の範囲に収めよう。・・・一番避けるべきことは、立地の妥協だ。

・資産性を考えて自宅を購入し、ライフステージに応じて住み替え、含み益を得るという形がベターと思う。

・日本では自宅は固定資産税も軽減されるし、不動産取得税も軽減される。

・とにかく日本という国では、家を持つことが有利な仕組みが「これでもか」というほど整っている。

・私に言わせれば彼らは持ち家の経済合理性ではなく、人生の不足のリスクについて語っているのである。

・家を買うときは一生の住処などと思わずに、住み替えを前提に買うべきである。

・２３宮内のマンションであれば、現在の空室率はわずか5%。

・親の家は親のもの。自分の家をどうするかは、相続とは関係なく自分で決めなくてはならない。

・持ち家はあくまで資産性を第一に考えて買わねばならない。

・あなたの言う今のその地縁は、何年かけて育まれたものだろうか？

・賃貸であっても管理もするし、修繕もする。家賃はそれらのコストに一定の利益を加えて算出されているからだ。

・持ち家があると、それを担保としたローンで一時的に融資を受けることもできる。

・住宅価格が低下する理由として考えられるとしたら唯一、建築費の低下が起きることである。しかし当分の間、それは期待できない。

・私は湾岸エリアには住まない。理由は風が嫌いだからだ。

住宅ローンについて納得感を持って考えを整理出来た。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・この本でお伝えするとくに重要なこと、・・・。

　・賃貸よりも持ち家が有利

　・住宅ローンを借りるなら、固定金利よりも変動金利が有利

　・借入期間はできるだけ長くする

　・繰上返済や頭金はNG

・金利が上昇→不動産価格は下がる

・金利が下落→不動産価格は上がる

・1%の金利下落で不動産価格は約20％上がると考えてください。

・人がいなくなれば、これまでにあった生活に必要なサービスを受けられなくなるおsれがあります。・・・ますます地方から人が離れていくでしょう。

・このような値下がりのリスクは、今後の日本社会を見据えた上で、「家を買う場所」を慎重に選べば避けられます。

・人口減少は日本全体でひとしく起こるものではありません。都心部ではむしろ人口集中が起きると私は予測しており、地方や郊外とは分けて考える必要があります。

・今後人口が都心に集中するということは、さまざまなサービスも都心部に集中するということです。そしてそのサービスに惹かれて、より一層人が集まるという好循環のスパイラルが生まれます。

・新築マンションの年間販売戸数は現在、東京23区内で1万戸、山手線だとわずか1000~2000戸程度といわれています。

・新築マンションの強気の相場を踏まえると、東京都心部の一般的な中古マンション１(70平方メートル)は今のところ1億円が相場ですが、今後10年で2億円程度に値上がりしても不思議ではありません。

・2億円という水準は、・・・パワーカップルの世帯年収(3000万円程度)を前提にギリギリ買える許容値として算出しました。

・家賃が上昇すれば、「このまま賃貸で住むよりも、買った方がお得」と考える人が増え、物件価格が上昇する要因になりますから、主要都市部の物件価格はまだ上がると考えていいでしょう。

・リーマン・ショックの渦中でも不動産価格の下落は10％程度でした。

・これからの時代は、「お得に住宅ローンを借りて、家計の余裕を作る」ことがもっともシンプルなお金の戦略になります。

・団信は一般的な保健所遺品と同程度の保証内容を、半分以下の保険料で得られる可能性があるのです。

・団信は住宅ローンを借りるときにしか加入できず、健康懸念がほぼない若い方が数多く加入します。

・繰上返済よりも資産運用を選択した方が利益が大きくなります。

・住宅ローンの主な選択肢。

　・金利タイプをどうするか

　・予算をどうするか

　・いつ借りるか

　・返済期間をどうするか

　・どんな団信を選ぶか

・適用金利は金融機関が定める「基準金利」から一定の引き下げ幅(優遇幅)を差し引いて決まります。

・基準金利は、短プラと呼ばれる金利に1%足したものとする銀行が一般的です。

・高額ないい物件を追求すると家計がキツくなりやすく、家計の余裕を優先すると物件に妥協する必要が出てきます。

・日本でこれからインフレが進むことを考えると、値上がり駅を期待して多少背伸びするのはアリだと私は思っています。

・「住宅ローンの借りどき」を家を買うタイミングの目安にするという考え方です。

・40歳を超えると・・・融資額が伸びづらくなるためです。

・返済年数は後から延ばすのは難しい。

・私個人の意見としては期限の利益を重視しますので、50年ローンはアリと考えます。

・一般的な35年ローンも、同じく79歳までの完済が必要なので、45歳を超えてから組むと35年間借りることはできません。

・「元利金等払いがおすすめ」です。

・何が「均等払い」になっているかが異なります。

・元金均等払いの本質的な意味合いが「毎月繰上返済するのと同じ」であることが分かります。

・引き下げ幅は住宅ローンの審査時に決定され、完済時までキープされます。

・変動金利の見通しは短プラをウォッチすればいいのです。

・短プラが上がるポイントがどこにあるかというと、過去の推移を踏まえると私は「政策金利0.1%」と考えています。過去、政策金利が0.1%を下回っても短プラが動かなかったということは、利上げ時はその逆の動きとなるはずです。

・日銀の利上げを後押しする最大の要因は賃金の上昇です。2030年以降は2045年にかけて1.9(総人口/15~64歳人口の比率)まで高まります。

・「人口減によるデフレ懸念や低成長を回避するために、お金を借りやすくして経済を刺激する低金利政策が続く」が私の中長期的な金利見通しです。

・米国は成長産業であるIT分野においていくつもの超大企業を有しており、経済は好調です。そして、人口もまだまだ増える見通しであり・・・。

・住宅ローンの特徴である、「借入当初に金利が多く発生する」ということです。・・・最初の10年間だけで金利総額のおよそ半分を占めます。

・「最初の10年間の金利をいかに低く抑えるか」がポイントだということです。

・「固定と変動の金利さ分を資産運用に回す」ということを実践すれば、さらに変動金利が有利となります。

・短期金利は日銀がコントロールできるのですが、長期金利はある程度市場の動きに委ねられていて、これが金利上昇リスクにつながっているためです。

・長プラ連動の変動金利で住宅ローンを組んでしまうと、将来的には返済額が増えるリスクがあります。

・いざ金利が上がり始めたときに備えて、最後に五つのアドバイスをまとめておきます。

　１　金利上昇は永遠に続くわけではない。

　２　日本の金利は米国のような急上昇にはらならない。

　３　低金利で浮いたお金を運用していればリスクを軽減できる。

　４　住宅ローンは借り続けるメリットが大きい

　５　「金利が上がる＝賃金が上がる」なので、金利上昇へ決して悪いことではない。

・お金に関して正しい行動をするには、腰を据えることが大事です。

・借換えの諸費用を引いた後、お得になるか？

・借り換えは遅くとも50歳までに検討しましょう。

・変嘔吐固定の金利差が縮むと、金利上昇リスクがない固定金利を選ぶメリットが出ます。

・住宅ローンの延滞に至るケースは、大きく3パターンあります。一つ目は、「ボーナス払い」に頼った返済をしていることで、これが一番多いです。・・・よくあるケースの二つ目が「離婚」です。・・・そして三つ目は「病気」。

・実際に返済が苦しくなってきたら早めに銀行や弁護士に相談してください。

・事前審査を行うのは、解体物件を決めた時点です。

・一番やってはいけないのは、「融資実行前に転職する」こと。

・カードローンを借り入れていると、住宅ローン審査のハードルが一気に上がります。

・不動産投資は自宅を買ってからにしてください！

・デメリットとして一般的にいわれるのが、住宅ローンの返済期間が終わる頃に未払利息や元本の残りが発生するリスクがある点です。125％ルールは金利上昇の影響を抑制してくれますが、それは返済負担を先延ばしにしているのと同じだから、という理屈です。

・もし一時的に金利が上がった場合、5年ルールがある銀行なら毎月返済額は変わりませんが、5年ルールがない銀行だとそのつど毎月返済額が増加します。

・5年ルールによって毎月返済額が変わらないメカニズムは、金利の増加分を元本返済額を減らすことで相殺しているからです。

・5年125%ルールを採用している銀行は多いのですが、・・・などのネット銀行では採用していません。

具体的なポイントが列挙されていて参考になる。お勧めの地域やマンションも紹介されていて学びが多い。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・投資という意味合いが強いのであれば、個人的にはパークタワー勝どきはあまり推奨しません。・・・すでに想定を超えて価格が上昇しているためです。

・理想的な資産形成を実現するために私が提唱しているのが次の原則です。

①頭金は入れるな

②新築ではなく近隣の中古を買え

③自分が住みたい物件は買うな

④人口が増えるエリアで買え

⑤ブランドマンションを狙え

⑥広さより部屋の数が多い物件を買え

⑦間取りはワイドスパンを狙え

⑧「マンションは管理を買え」は間違い

⑨人気駅が高いなら隣駅を狙え

⑩成約事例を参考にするな

・国交省としても、新築はある程度の供給数にとどめて、リフォームやリノベーションを施すことなどで中古市場を活性化したいという考え方になってきました。

・新築マンションの供給計画が発表されると、周辺の中古マンションの相場が補正されて、価格が上昇する。

・中古物件は基本的に「取引事例比較法」によって価格が決まります。簡単にいえば、近隣の条件が近い成約事例をもとに価格が算出されるということです。

・築15年が経過すると、値下がり率はいったんゆるくなります。そこから10年経過した築25年以降、値下がり率はまた上がり、築30年が経つと、横ばいに近くなります。

・リセールバリューが年間2%以内の下落に収まるマンションを購入できていれば大きなマイナスにはなりません。

・価格が維持されやすいマンションを選ぶための3原則

　・駅近

　・大規模

　・ブランドマンション

・範囲が広がれば広がるほど希少性が薄れていくわけです。

・徒歩10分以内の物件のほうが圧倒的に売却しやすいのは確かです。

・23区内であれば、人口減少の問題に関しては不安が少ないといえます。東京のほかにも、千葉県や沖縄県も人口増が続いています。

・マンション購入の予算を決める際には「年収の7倍」が目安とされます。・・・逆にいえば、”マンション価格はそのエリアに住む人たちの世帯年収を反映している”と勘上げることもできます。

・「地域の上限坪単価」は次のように計算できるという仮説も成り立ちます。

｟地域の平均年収x2(ペアローン想定)x10倍(年収倍率)÷18.75坪(2023年のマンション平均坪数)｠

江東区→2023年上限坪単価493万円・2028年上限坪単価539万円

・・・・の７社は、ディベロッパーの「メジャー７」と呼ばれており、各社がそれぞれブランドマンションのシリーズを展開しています。

・田の字型よりワイドスパンが売れやすい。

・リビングインの部屋は、プライバシーが確保しにくいこともあり、敬遠されやすい傾向もあります。

・2005年から2015年くらいまでに建てられたマンションはクオリティが高く、中古物件としてかなり優れている。

・一人目の子供ができた段階で2LDKを一次取得して、子供が小学校に入るタイミングで3LDKに住み替えをする方が多いと感じます。その場合、一次取得したマンションに住んでいる期間はおよそ7年になります。

・リフォームが「マイナス1の物件をゼロに戻すこと」だとすれば、リノベーションは「マイナス1の物件をプラス1にすること」だと考えてもらえれば良いでしょう。

・中古マンションを購入して、自分でリノベーションを行う選択もないわけではありませんが、あまり勧められません。

・不動産会社の物件仕入れ価格とリノベーション工事価格が一般ユーザーより安く抑えられるためです。

・費用感から考えても、自分でリノベーションを行うよりは、リノベーション済物件を買った方がメリットが大きくなります。

・極端なリノベーションを行えば、リセールバリューは一気に落ちやすいものです。

・築30年を超えると、リセールバリューはほとんど下がらなくなるので、資産価値は担保されやすいです。マンションには土地の共有持分があるからです。

・次の部分については購入前に確認しておきましょう。

　・給排水の交換がされているか

　・設備保証が付くか

　・購入後の設備不良などの窓口が付くか

・定借物件では、所有権物件のように土地の固定資産税はかかりませんが、「解体準備金」と「地代」が必要となります。

・定借物件で重要なのは”販売価格と残存期間の関係”です。

・定借物件の購入に向いていると考えられるのは次のようなタイプの方たちです。

　・低予算で、好立地、高スペックの物件を探したい方

　・月々の居住費コストを抑えて、その分を趣味や投資の資金に回したい方

　・子供に家を相続させるつもりがない方

・管理組合の活動状況を知るために、議事録を見たり、長期修繕計画を確認しておくのが良いというのは当然で、あくまで教科書的な考え方です。

・それよりも内見の際に共用部分がきれいになっているかといったことをしっかりと確認しておくほうが大切です。

　・外壁にクラックが入っている

　・教養部の壁紙が剥がれている

　・集合ポストにゴミが置かれている

・管理費は、小規模マンションより大規模マンションの方が平均額は低いのですが、タワーマンションの場合は高くなることも多いです。

・固定資産税は・・・。中古マンションで年間10万~20万円くらいが目安です。

・火災保険については・・・、地震保険がついた火災保険で年間1万5000~2万円程度と考えておくのが良いでしょう。

・水道トラブルのほかでよく耳にするのは給湯器の故障です。給湯器の寿命は10年ほどです。

・地域の将来性を見るうえでは、「人口」と「平均年収」が上昇しているかが重要なポイント。

・次の2点もわかりやすいポイントになります。

　・エリアとしてニュース性がある

　・非タワーよりタワー

・こうしたこともニュース性に含まれます。

　・新築マンションを建てる計画がある

　・再開発計画が進行している

・新築マンションがつくられないと、中古マンションの価格はなかなか上がらない

・再開発エリアの物件を検討する際には、どういう点に注意すれば良いのでしょうか。ポイントは次の3点です。

　①再開発計画の進行状況

　②交通に関する計画の確認

　③現在の相場と将来性

・こうした値動きを指標にするなら｟予算に余裕があれば高層階を検討した方が良い｠ということになります。

・低層階は敬遠したいという方も一定数いらっしゃいますが、坪単価を見ても高層階と比べてかなりの割安になります。

・インフレ局面においては、管理費や修繕積立金が上がるもの。

・日経平均株価のあとを追うようにゆるやかに変動していく傾向はたしかに観測されます。

・金利が上がって不動産価格が下がるのを待つ意味はないということです。むしろ、早めに残債を減らすために勇気をもって購入するのが良いです。

・価格の下落リスクに備えるのであれば、できるだけ適正金額の物件を購入するように心がけましょう。

・金利が上がることを仮定しても、いまのところマンション価格が急落する可能性は低いといえます。

　・2~3年後に供給される新築マンションの価格は決まっていて、倍率も高く、圧倒的な需要がある。

　・東京でいえば、転入釣果が続いており人口が増加している。

　・・・・分譲マンション用地がホテル用地と競合して値上がりしている

　・・・・建物コストがかなり高くなっている。

・３ヶ月前の販売価格から比べようとすれば、ほとんどすべての物件が割高になる可能性もあります。・・・成約事例は参考程度とお考えください。

・・・・印象と違ったと感じる場合も少なくないはずです。部屋のイメージは、眺望や日当たり、風通しなどに左右されるところが大きいからです。

・良い印象をもって決めたいのであれば、良い時間帯に内見するのが良いかと思います。

・普通の扉にするとサービスルーム扱いとなるので、スライド扉にして居室扱いにすることができます。

・湾岸エリア最強の”穴場”は東雲。・・・坪単価450万円以内で買える物件も多くあります。・・・交通利便性などでは豊洲に引けを取らないエリア。

・変動金利で実際に適用される金利は「基準金利 – 優遇幅」となります。

・大まかにいうと審査が厳しいほど金利は低くなり、・・・。金利の低さはネット銀行→メガバンク→地方銀行の順になり・・・。

・”自分に合う担当者を見つける”という視点が大切になります。

・こんな担当者には要注意。

　・結論を急がせる

　・「いま決めないと他ですぐ決まる」と繰り返す

　・物件のマイナス面については決して口にしない

　・お客さまの質問などを封じるように、とにかくよく喋る

　・見た目に清潔感がない

・人生に関わる買い物ですから、理想や願望は極力叶えるようにしましょう。

・よく検討すべきなのは当然だとしても、これだ！と思える物件が見つけられたときには、迷わず購入することも大切です。

・資産シミュレーター(エクセル)が付属。

支出を今一度見直そう。自分が幸せを感じることを、思いつく限りリストアップしよう。その上位にはお金を使ってもいい。マイボトルも始めようかな。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・これまで当たり前だった支出を「アリ的な視線」で見直すだけで、支出を無理なく抑えることができた。

・外食中心のときは・・・常に体がダルかった。しかし、自炊によって栄養バランスのとれた健康的な食生活に変わると、羽が生えたように体が軽くなったのだ。

・心身が健康になると、多少高いハードルでも、人間はやる気になってくるものなんだ。

・節約して、そのお金を投資に回すことが、楽しくてしようがない。

・節約の対象なる支出：

①だらだら支出（自分の幸福度を高めていない支出）

②ぼんやり支出（定期的に引き落とされる固定費）

・何かを買いたいとか、これをしたいとか思ったら、心の中でゆっくりと1から6までの数を数えてみよう。意外と「別にいいか」と思えるから。

・幸せを感じることを、思いつく限りリストアップしてみてほしい。

・不摂生を正すだけで、案外簡単に貯金ができる。心身も健康になれる。

・長期にわたって投資を続けるためには、「複数の収入源を持つこと」が大切だ。

・本当に楽しい毎日だったろうか。・・・刺激的なことをして無理やりごまかしていたのではないか。

・そろそろ潮時かもしれない。そんなふうに思い始めたのは、35歳を過ぎたころだった。・・・後輩にも出世の先を越されていて、正直居心地が悪い。

・お金があれば、人生の選択肢が増える。

・「投資する」という選択と行動をした、過去の君に感謝すべきだ。

・市場が拡大する分野のナンバーワン企業、もしくはニッチな分野で稼ぐオンリーワン企業を狙うこと。

・心配事の1割は起こる。

・「自分以外」を大切にするから、まわりまわって自分が幸せになれるのだ。

・人生の旅路において、どんなトラブルや機器が訪れたとしても、資産があれば、いつだって再スタートできるのだ。

・災害時に「お金」のあるなしによって、住む場所が限定されてしまう。

・満員電車に揺られて通勤するのは苦痛でしかなく、年齢的に体力の衰えを感じており、会社に行くのがつらくて仕方がなかった。

・何かが仕事になるための要素は、Will、Can、Needの3つに分けられる。

・FIREに向いてないよ。・・・毎日家でボーッとすることになって、絶対に後悔する。

・いくら資産があれば、・・・どれくらい資産を取り崩しながら生活しなければならないのか、そのあたりをまったく考えていなかった。

・分配金や配当金なら定期的に自動的に入ってくる。必ずやってくる暴落時も、資産を取り崩さなくてもいいから心がとてもラクなんだ。

・SNSなんかで承認欲求を満たして、なんの意味があるの？

・木rギリスのまま過ごしたら、あっという間に貯金ゼロに逆戻りだよ。

・急がず、慌てず、のんびりと、がんばりすぎず、背伸びせず、緊張せず、余裕を持って、ていねいに生きよう。

・複数の収入源があると、この仕事で稼がなければならないという悲壮感がなくなり、リラックスしてさまざまな仕事に取り組めるのだ。

・相手を信頼してギブする。

・自分が本当に楽しいと感じる、幸せだと感じる「生きがい」が必要だ。

・見返りばかりを求めず与える行為は、脳科学的にも幸福感が増すと言われている。

・初めにすることは、「価値のランク付け」です。・・・次に、「支出の洗い出し」をします。

・毎日のドリンクをマイボトルにしましょう。

・ジムはフル活用出来ないなら退会しましょう。

・その場限りの支出を我慢することは、ストレスがかかる割に効果は限定的です。

・体重計と大きめの鏡を買うことをおすすめしています。

・大切なのは、「自分の本音」に正直になること。

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最近の不動産市場をよく理解出来る本。湾岸エリアの格安物件は狙い目かも。住宅を買うことに関するマインドを切り替えることが大事。

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・市場に厚みができない戸建住宅の購入者は、最初から負け組である。

・一番大切なのは「家は一生に一度の買い物」という誤った考えを捨て、人生で二度以上売買するという考え方だ。

・住宅の所有期間の目処は、10~15年としよう。

・液状化の被害が大きかった千葉県浦安市も「地震前の相場で買う人は誰もいない」といわれたものだが、震災後、金融緩和の効果もあって10年ほどで相場は元に戻った。

・住宅売買で絶対に押さえておきたい「９つの本質的なポイント」。

・マンション供給業者がリーマンショックで大量に淘汰され、「メジャーセブン」と呼ばれる大手７社が供給を狙っているからだ。

・市場には大手の深謀遠慮が働き、タワマン市場が大きく活性化する方向が目指されている。

・一生住むなら避けたほうがいいかもしれないが、最長15年程度で売ることを考えられば、利回りのいいのが「タワマン」だ。

・デフレ時代が終わり、人件費や材料費は今後も下がる見通しはないとすれば、「マンションの原価のかなりの部分をしめる建築費は、今後も下がる兆しがない」という見方も強い。

・人件費の上昇のなか、党内で再開発ラッシュが続いているためだ。

・建築費指数は21年以降、急ピッチで上昇中だ。

・24年4月から土曜出勤も普通だった建設産業で残業規制が実施され、人件費はさらに上がりそうだ。職人お引っ張りだこだ。

・過剰な建設業人口を抱えながら、止まらない再開発現場も迫る竣工時期に合わせるため、要因の奪い合いをしながら、建設現場はフル操業の状態が続く。この結果、職人の高齢化や職人不足を招き、残業が多い業種となった。

・人件費を下げる要素は、いまのところない。

・建築費が高騰すれば、建築費が安い時代に建てられた中古マンションは割安となって人気が出るので値が上がる。これは当たり前だ。

・経年劣化を除けば、人件費や部材も安い時代につくられ、新築よりしっかりした素材で高級に作られている場合もある。

・確実に帰る高価格帯の中古マンションが人気となる。

・新築購入を諦めた人の半数前後は、その地域で中古物件を探す。

・日本の災害リスクは非常に高く、35年ローンで半世紀も同じ家に住んでいたら、・・・、リスクをすべて引き受けることになる。

・本書で推奨するマンションの所有期間は、10~15年。大災害も「10年ひと昔」で忘れてしまうといわれるためだ。

・バブルと災害は何度も繰り返して、忘れないうちにやってくるが、打撃は元に戻る。

・住宅は、金融商品として捉えることが出発点だ。

・「住宅取得→売却→賃貸居住→住宅取得」という賃貸を挟んだ住宅取得戦略を「サンドイッチ売買」と名づけた。

・最近は、値上がりした所有物件を売って利益確定させ、同じマンション内の賃貸物件に引っ越す戦略もある。

・家賃は分譲価格ほど値上がり率は高くない。

・投資対象の商品として、タワマンがもてはやされている。短期に売却が可能な厚い市場に集まる傾向がある。文句を言う層は、ほとんどタワマンは買わないと見られており、業界関係者は気にしていない。

・住宅の売り時、買い時の正確な判断のためには、じつは日本銀行のバランスシートの中身のほか損益計算書と財務諸表を知っておいたほうがいい。

・近い未来にやってくるに違いない国際バブルの崩壊の前兆として起きる不動産の急な値上がりにも対処できる。

・「住宅ローンはインフレにうまく返させればいい」という発想を頭に叩き込もう。

・「近い将来、政府債務の膨張は日銀でも抑え切れない」とわかれば、財政懸念に基づく悪性インフレの到来は不可避になる。

・今回の「国債」「不動産」「株式」の３つのバブル間の「バブルのリレー（マネーの世渡り）」が、マンションんアドの相場を左右する。

・日本というマーケットの世界シェアが小さくなった。ちょっとしたオイルマネーなどが流れ込む動きで株価が大きく上がる状況になった。

・仕事を東京に求める若者が多い郊外や地方でバス便のエリアではもう、新築マンションはほとんど建たなくなるだろう。

・郊外のロードサイドの店舗も都心回帰を元、都心方向に立地を移している。

・郊外は駅徒歩圏の選択は必須だ。

・東京圏では、23区を除くと平均価格は4.7%増の5,411万円にとどまり、億ション時代を迎えた23区の半額以下だ。

・売り手市場がさらに鮮明になった。

・徒歩15分以上の物件は、もはやお呼びでないのだ。

・東京圏でのマンションの新築物件の供給が往時(2000年は9万5625戸)の3分の１に絞られているうえ、外国人が市場にどっと参入してきたためだ。

・東京都心は2002年を底値として、ファミリー用マンションは20年以上ほぼ一貫して値上がりしている。

・相場を牽引するのは、外貨換算価格の「安いニッポン」であり、円安でさらに日本の不動産を安く帰る外国人や外資の投資家だ。

・中国の富裕層は日本など海外の物件に資産を入れ替えようとしている。

・湾岸エリアでは、外国人の保有比率が２割を超えるマンションも少なくない。

・湾岸エリアの中古市場の暑さは日本一。

・いつどんな事情で売買が必要になるかわからない外国人は、物件の「換金性」や羽田空港や都心への近さにも気を配る。

・金利に大きく左右される事業用不動産瞳孔の変調を読んでの投資を抑えた結果ともいえる。

・新築が発売されるエリアで中古を狙え。」

・外国人のほうが眺望を重視する客が多く、海沿いの夜景の見える上層階を狙っている。

・中古マンションを好む理由は複数ある。そのひとつが割安な点だ。東アジアの主要都市と比較しても東京のマンションは魅力的だ。

・日本の不動産が値上がり指定もドルや外貨ベースに換算してみると、安く見える。

・マンション投資の規制が打ち出される可能性は極めて低い。政府も日銀も、景気を持たせるために株価対策や内需拡大も担う不動産市場には介入しないだろう。

・自治体の中で最も空き家が多いのが世田谷区である。

・30~40代が、真似をしてはいけない親世代の住宅間をなかなか修正できず、損失を出し続けていることも意味している。

・横浜は「訪日客通過都市」なのだ。

・「横浜は売りで、川崎が買い」「東京を選ぶなら世田谷は外す」。

・「豊洲」の名を外したマンションは、資産価値を上げるため、「豊洲」に名を冠した名前に帰れば、もっと中古価格が上がるはずだ。

・タワマン以外なら、湾岸でも「驚きの格安物件」が意外にも残っている。

・豊洲４丁目９の大規模物件は、富裕層や外国人の投資対象にはなっていない。

・これからは「職住近接」が当たり前で、オフィス街と住宅街の区別がなくなる地域ほど有望だ。「職住分離」は通勤時間という無駄を生む。

・今後5年間のオフィスの新規供給面積の５割が港区に集中する。

・枝川に新駅ができることから、豊洲周辺のバブルはさらに膨らみそうだ。

・「(海抜)ゼロメートル前後の物件は必ず5階以上を買う」といった最低限の資産防衛策は施すべきである。

・世田谷区に隣接する大田区は、これから「買い」である。

・品川からさらに南東方向にシフトするだろう。そこには羽田空港があるからだ。

・「羽田イノベーションシティ」の誕生で、大きく変わることが期待される。

・アクセス線はこのように「構想ラッシュ」なのだ。

・リニア・バブルに躍ると、大損失を被る可能性がある。

・岐阜羽島駅も期待通りの開発はされず、集積も進まなかった。

・郊外でも「駅直結」の物件だけはよく売れる。

・将来の日本の人口の半減を考えれば、東京通勤圏は縮小する。

・公示地価は時価が基準というのはウソで、実勢価格より遅れて値上がりや値下がりが反映される。また、公示価格は大都市で低めに出て、地方や過疎地で高めに出る。

・意外にも近年増えたのは独身が多い20代だけで、それ以外の世代は基本的にマイナスの転出超過となった。

・なぜ、築15年ものが人気なのか。住宅ローン減税の期間は10年程度で、マンションの場合、築15年程度でお金のかかる大規模修繕機を迎える。

・「終の棲家」としないのであれば、合理的に考えて「最善の物件」より「市場が評価する物件」を買った方がもうかるし、気持ちの良いものだ。

・金融機関の競争がへげ椎野は変動金利貸し付けの方。

・パワーカップルは、離婚に投じるパワーも並大抵ではないのだ。

・米国では中央銀行がうまく動いて「次のバブル」に軟着陸させていた。

・米国では社会的にも認知されたエスクローによって、米国の不動産取引の公正性や情報の公開を担保しているといえる。

・住宅売買の８割が中古の米国では、買い手が建物の不具合をみつける。そのため、インスペクションもしっかりしている。

・日本では、情報の非対称性、労働集約型の産業構造など、多くの非効率が温存されてきた。

・1年間で2倍以上に住宅ローン金利が上がれば、不動産価格は下がる。21年までうなぎ上りだった韓国不動産の相場がその年に下落した。

・若い人に人気が出始めた都市は「買い」で、親世代に人気があって人口が減っている都市は、高齢化が大きく進んでいる可能性があるので「売り」なのだ。

・給与と住居費のバランスを考えると、数ある地方都市にも勝ち目があるといえる。

・借金して貸家を建てれば、最大８割程度まで相続税の支払いを節税でき、金融資産で持つ場合よりずっと有利だ。

・国土交通省「マンションの建て替えか修繕かを判断するためのマニュアル」。

・マンションの物理的寿命は、コンクリートの耐用年数を指す。

・築40年以上のマンションの多くは、耐震性に不安を抱え、給排水設備もすでに寿命を迎えている可能性が高い。

・建替え後の延べ床面積を建替え前よりも大幅に増やせなければ、デベロッパーが建替え事業に参画することは難しくなる。

・風致地区の廃止やその緩和、再開発をしやすくする自治体の建築関係の蜂起や要綱もチェックしておこう。

・買うよりも大事なのは住宅の売りのタイミングだ。

・高齢化すると、2階に上がる階段が大きなリスクとなる。

・分譲住宅は「ちょっと狭い」くらいがベター。

・戸建の住宅ローンはできる限りテナントに払わせるべきだ。

豊富な再生事例が参考になる。本業の役に立つ点も納得感がある。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・不動産業は王様業。

・空き家・古屋投資で小さく経験を積んで大きく勝負する時のためのノウハウを蓄積する。

・ビジネス目線を養えて経営を学べる。視野も広がる。

・利回り10％はリスクが低いといえる。

・不動産業界は幅広く規模が大きいマーケット。多少投資家が増えたとしても、それほど大きな変化にはならない。しっかりと知識と経験を積んでいる人は一握り。

・身の丈以上の大きな借金での不動産投資は精神的な安心を生みません。

・不動産会計はBSが中心。

・古くからある業種なので外部人材が豊富。それぞれのパートでシステムや会社が確立されている。

・戸建はファミリー層が主流。騒音問題を気にせず安心して子育てができる。自由に使えるスペースが増える。

・戸建投資で「地方だから入居が決まりにくい」というエビデンスはない。

・地方では路線絵画で買える物件が多くある。

・不動産業界にはタイムラグがある。都市部のトレンドが地方に広がっていくのに時間がかかる。

・地方には、戸建を朕たちにする感覚がない。

・大手は戸建の工事など扱いたくない。小さな工務店と組むことで大きなチャンスが生まれる。

・インバウンドへの期待はギャンブル性が高い。民泊を始めるなら法律等を十分にベンキョする。

・今後の日本は外国人向け賃貸需要が増加するしかない。

・競合が少ない地方では楽に賃貸経営ができる。

・地方の物件には年にはない多様性がある。土地は幅広い活用方法がある。

・何もかかわりのない地域の物件で融資を得ることはやさしくはない。

・都市部は利回りが標準化されるが、建売りが少ないこともあり地方には個性的な物件が多くある。

・将来のセカンドハウスも視野に投資を始める。物件購入を通じて地域に魅力や楽しみが増える。

・新築が減り中古住宅が一般的になっていく。

・地方と都市のギャップ。

・地方の情報は限られている。大家会への参加や自分でコミュニティーを作るのもおすすめ。業者との関係づくりも大事。

・競合が少ない分だけ投資での収益性があがる。

・賃貸物件を数多く扱っている工務店と仲良くすることで物件情報が入る。

・地方に住んでいる人たちは地元の価値を感じにくい。借りる側の視点で見てはいない。

・再生はできてもリフォーム・工事費にお金がかかりすぎて利回りが出ない物件が多い。

・時間とてまをかけてたくさんの物件を見るしかない。

・自分の利益だけではなく地域のことも考えた空き家・古家再生であることを伝える。地元の小規模不動産業者を狙う。

・地元の管理会社や工事会社とも話をしておく。

・視野を広く持ち超低価格物件以外にも目を向ける。

・空き家・古家再生の成功の鍵は完成形をイメージし数字に落とし込めるかどうか。

・全古協では空き家・古家物件見学ツアー。

・加古川市など各都道府県のエリア候補が紹介されている。

・賃貸物件でもステージングを楽しむ。

・リフォームの時点で草や気を取り除く。人工芝を張り詰める。

・リフォームが収益化のポイント。目に見える費用(材料費や工事費、人件費)と見えない費用(調査やシミュレーション、将来的なメンテナンス、大家の心理的負担)。

・クオリティーばかり求めると住む人とのニーズとのずれが生じる。求める水準を判断する能力が必要。

・大家の仕事は、物件を探すこと、入居者をつけること、お金をつくること。

・空き家・古家に興味なさそうな業者はアウト。質問をして見極める。提案力があるか。数人の工務店がベスト。

・大家がリフォームするところとしないところを判断しないといけない。

・まずは家賃水準でのリフォームを考える。次に家賃を上げる目線で考える。

・DIYはやらない。

・現代の生活様式はLDK。

・カビ取りは乾いた状態で洗剤をかける。

・換気扇には強アルカリ洗剤を使う。

・万能洗剤は中途半端。水拭きでとれない汚れにはスクレイバー。

・脱衣所、洗面化粧台、トイレ、室内洗濯機置き場の４つは毎日使うのでお金をかける。

・駐車場は各地域で事情が違う。

・職人さんと仲良くなることはとても大切。

・近隣住民と仲良くなると情報を聞き出せる。

・四方良しを目指す。入居者、大家、工事業者、地域住民。

・空き家バンクは機能していない。

・建築確認日が1981年6月以降の新耐震基準。

・何もわからず現地に見に行っても非効率。答え合わせに行く。

・大家業を始めるなら学んでおきたい空き家・古家不動産知識。

・大家業は資本集約型。

・市場調査→ネットワーキング→物件選定→財務計画→プロとの協力→実行→管理と運営、という流れをPDCAのように回す。

分かりやすく解説してくれている。正解が無いので自分の答えを出すプロセスが大事。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・持ち家か賃貸かどちらが正解かはすべてが終わってみないとわからない。

・どういう選択をすべきか？その答えは、すでに自分の中にある。

・立地、敷地面積、建材などすべてが家の価格に反映されている。

・買い手と営業マンの利害は一致しない。あくまでも取引相手。引っ掛かりを感じたら、一度立ち止まる。

・掘り出し物はない。すべて価格に反映されている。冷静になることが重要。

・持ち家と賃貸はBSでイメージする。

・今の自分は過去の決断の集大成。大切なのは「決断力」。

・チラシに書かれているローン返済額はオトリ。

・中古の初期費用は6~13%が目安。仲介手数料や印紙税、不動産取得税、司法書士報酬、登録免許税、土地家屋調査士報酬など。

・住宅ローンを組む際に必要な諸経費は、融資手数料、保証料、印紙税、司法書士報酬、登録免許税。銀行によって差がつくので、ホームページから情報を入手することがおすすめ。

・家の購入後にも維持費がかかる。固定資産税や火災保険、管理費、修繕積立金。

・住宅ローン4大ルール: 手取り月収の４割位階でボーナス払いなし、返済額が一定になる元利均等返済方式、シミュレーションは固定金利ベース、定年時のローン残高は10百万円以下。

・35年で420回の支払。

・現地調査につきる。SUUMOで調べて絞ってから現地調査。

・現地調査したその日に多くの情報を整理して、物件ごとに一覧できるようにすること、自分の価値観を整理して、優先順位を明確にしていくことの２点がポイント。

・物件条件の一覧表は理想の家にたどりつくための地図となる。家族の間でも優先順位をすり合わせる。

・資産価値が下がる土地はわかっている。立地適正化計画を確認すればわかること。居住誘導区域外のエリアは今後価値がさがっていく。不動産会社からの説明はない。安東は含まれている。

・モデルルームの錯覚。畳数表記、LDKを広いと錯覚する、家具は低く収納家具が少ない、オプション工事が必要、天井の形状（ギロチン天井など）。

・音で苦情の出にくい間取り。

・建物劣化と修繕と改良のタイミングを知る。

・2001年以降標準化したアウトフレーム工法。

・中古戸建は耐震・耐火が要注意。

・70m2のマンションでフルリノベするなら800万円が目安。

・リノベは予定より1~3割高くなる。

・注文住宅は坪単価の相場を忘れた方がいい。適切なアドバイスを出してくれる業者を選ぶ。

・信頼のパートナーは「アドバイス」「提案」で見極める。

・ハウスメーカー・工務店・設計事務所の特徴。

・悪質営業マンチェック項目。悪い営業マンにはどんどん質問しよう。

・端数の80万円は下げてもらえる。

・検索で出てくる住宅ローンはほとんどが広告。

・住宅ローンは民間融資・フラット35・公的融資に大別される。それぞれの特徴がある。

・変動金利の125％ルール。

・元金均等返済は支払総額が安いが、住宅ローン控除は不利。5年ルールや125％ルールが適用されない。

・火災保険と地震保険を理解する。地震保険の保険金額は建物で50百万円が限度額。地震保険には必ず入るべき。保険会社の利益がないので地震保険より安い保険はない。

・申請すればもらえる補助金。こどもエコすまい支援事業、定理融資制度、利子補給、補助金。耐震工事代金の一部を支援してもらえるものもある。キーワードを使って自分で調べる。

・購入日から６ヶ月以内に住まないと住宅ローン控除をうけられない。内法面積で50m2が必要。

・住宅ローン控除は新築で最大409.5万円、中古で210万円。

・新築住宅では省エネ基準適合が必要。

・住宅ローン控除の10年は繰上げ返済しない。

具体的にノウハウが纏められていて手元に置いておきたい一冊。

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

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・新築マンションの供給個数は23年で3分の１以下に減っている。

・人件費の上昇、建築工事費の高騰、工期の延長、世界から見た日本の不動産の割安感など、マンション価格に影響をおよぼす要素のデータに注目すると、下がる要素はあまり見当たらないと思われます。

・マンション建設現場ではさらなる人手不足が続いている状況が今後も改善される可能性は低く、これからも上がっていくことが予想されます。

・日本不動産研究所「第22回国際不動産価格賃料指数」によれば、東京は世界の主要都市と比べいかに割安であるかがわかります。

・「価格が上昇しているエリア」「横ばいのエリア」「価格が下がっているエリア」の三極化が激しくなっている。

・「いつでもお金に換えられるまたは貸せるという安心感」を持つことが大切です。「売る時の価格は住宅ローンの残債を上回るか？」「貸すとしたら次次の支払額を上回る賃料で貸せるか？」が重要なポイントです。

・安全価値。何よりも「命」、そして「資産」を守るために、災害などに際し、なるべく被害が最小でとどめられる安全な場所・建物である必要があります。

・「利用価値」がいきすぎると「資産価値」を削ってしまうことがあります。利用価値は、どうしても優先したくなりますが、不動産を「借りる」のではなく「購入する」場合には資産価値とのバランスが大切です。

・不動産は「住む」という視点だけではなく、「貸せる」「売れる」という視点を持つことが大切なのです。

・「売る」ことは考えていても「貸す」ことはまったく考えていない人は依然として多い。

・価格が下がりにくいマンションとは、「価格を押し上げる（または維持される）付加価値や希少価値などを持つ、競争優位性のあるマンション」のことを指します。わかりやすくいえば、売るときに多くの人が「購入したい」と思うマンションのことです。

・「駅力」とは、さまざまな角度から見た「駅の総合的な力」のことです。乗降客数や、駅そのものの機能などの基本的な力に加えて、駅ナカや駅ビル、駅周辺の各施設の充実度や生活利便性、駅前商店街の活気、人気度、文化度、人口増加率なども含みます。目的地へのアクセスのしやすさが駅力に関係します。

・立地適正化計画についての具体的取り組みをおこなっている都市も増え、街がどんどんコンパクト化していく以上、「立地」が今よりもっと重要になっていきます。資産価値を保つには「駅からの距離」という条件はとても大切なポイントです。「徒歩10分以内」でも結構遠く感じてしまわれがち。徒歩7分以内に位置するマンションは数そのものが限られているため、とくに価格維持に力を発揮します。たとえば駅直結のマンションなどは、希少性もあり、資産性はかなり保たれやすいといえるでしょう。

・今後を考えるとマンションの場合は10分以内を限度にした方がよいと思います。

・人口が増えているエリア、つねに若年層の流入があるエリアは、街の雰囲気が若々しく保たれやすく街力も維持されやすいことから資産価値も下がりにくいです。人口は自治体のウェブサイトや不動産情報ライブラリ、そのほかのサイトなどで調べてみましょう。

・注意点は「今のその眺望がこれからも見られるか」です。すでに建築確認申請が入っていないかなどを確認する必要があります。自分が依頼しているエージェントに確認してもらうのがいいですが、役所の建築審査課などで自分でも確認出来ます。

・「一人暮らし世帯」と「夫婦のみ世帯」の合計数が「ファミリー世帯」数の2.3倍以上になっていて、「一人暮らし世帯」のみでも「ファミリー世帯」数を超えています。

・これからの時代、本当に75m2や80m2以上の面積のマンションを買ってしまってよいのか？ベストな選択であるのかをしっかりと考える必要があります。

・子育てファミリー層が多いエリアで購入しようとしている場合、75m2や80m2以上の面積の物件が人気で、そのくらいの面積の物件でないと需要がない地域の場合はこの限りではなく、そのエリアに適した広さの住都を購入した方が資産性が保たれやすいこともあります。

・すべての居室が外に面していて、陽当たり、眺望がよいマンションは希少なことから、人気があり、資産価値が保たれやすくなります。

・タワーマンションの高層階などでは、南向きは陽当たりがよすぎてしまうことがあるので、逆に反射光が入る北向きでもよいことがあります。また、分譲時は南向きよりも北向きのほうが価格を抑えて販売されるケースが多いので、場合により北向きも資産性が保たれるケースがあります。

・人気のある公立小学校のあるエリアの資産性は保たれやすい。

・名のある大名などは安全で暮らしやすい場所に住む傾向がありました。「OO藩旧藩蹄跡」などがあるような地域は由緒ある住宅地であることが多く、現在においても上質な住宅地が形成されていることが多いので、価格が高いまま維持されているエリアが多いです。

・住む街のいわゆる町医者に日常で行ける各科の「かかりつけ医」があるとよいのはいうまでもないことです。くわえて、手術が必要など比較的専門性の高い医療や一般的な入院医療を対象とした医療機関、さらに、緊急入院など一刻をあらそう重篤な症状によって治療を受ける必要がある専門的医療を対象とする医療期間なども、これからの高齢回社会においてはとくに必要性が高まると思われます。ただし、病院に「近い」けれども「近すぎない」ということがポイントです。近いと、昼夜問わず救急車が通るので、逆に敬遠する人も少なくありません。

・買うものはマンションでも、「建物のみ」で判断するのではなく、その物件がある「駅を買う」「街を買う」という視点を持つと失敗は少なくなるはずです。

・「資産価値が落ちにくいマンション」を見抜くポイント。

・乗車時間が同じでも特急などでは当然距離が違いますので、終電時刻も違いますし、そもそも終電に近い電車になると途中駅までしか行かないパターンもあります。終電に乗り遅れた場合、自宅までのタクシーの値段も違いますし、災害時などに限らず何らかの原因で電車が動かない場合、徒歩での帰宅が可能な距離かどうかは大きな問題です。

・都心のブランドエリアは別として、一般の人々が購入するマンションでは、90m2や100m2など、広い占有面積の物件は、ターゲットが少なくなることに加え、売却総額や賃料総額が高くなることから売りにくく、貸しにくくなります。

・コンパクトなまちづくりを促進するため「立地適正化計画制度」が創設されました。これからは駅亜kら遠い郊外部など、中心部に比べて少ない世帯が住む（人口密度の低い）地区を立地適正化計画区域に指定し、住宅や学校、役所などの公共施設、医療施設、商業施設などを街の中心部である「居住誘導区域」に集約しよう等い計画です。

・購入を検討している物件が「居住誘導区域外」になっていないかを必ず、国土交通省や各自治体のウェブサイトで確認することをおすすめします。「立地適正化計画作成の取り組み状況」で検索すると出てきます。

・空室が多く賃貸需要が少ないと思われる街にあるマンションは資産価値を保つことは難しいです。とくに保育所や学校などの施設が少ないと子供のいる世代から敬遠されてしまいますので、若い住民が入って来ず街そのものが老朽化していってしまいます。

・「2階以上」の条件を指定する人は多いが、1階で検討してよい物件もあります。例としては、

　表示が1階となっていても実際は中2階の高さがある

　バルコニーやテラスが道路と反対側で通行人の目に触れることがなくプライバシーが確保される

　プライバシーが確保された庭がある（敷地内上階からもあまり丸見えにならない）

などの場合です。

・高速道路や鉄道の線路に面している住戸には、車両や電車の走行などに伴い騒音や振動、排ガスや鉄粉などによる空気の汚れなどの問題があります。

・たとえば総戸数が30戸未満などで小規模な場合、管理や修繕における1住戸あたりの負担が大きく、管理費・修繕積立金が高くなりがちです。戸数が少なければ管理組合も当然に人数が少ないですので、組合内での人間関係がうまくいかなかったりした場合、それでも順番的に一緒に理事になってしまったり、日常でもなんだか居心地が悪いような気がして売却を考える状況に陥ることもあります。

・都心から離れた郊外の「価格が手頃な大規模ファミリーマンション」の場合、新築時に購入した層が多く、住民が同じような年代になりがちです。数十年後、同じように子育てが終わり、子どもが独立し、同じように親世代も高齢課してマンション全体に若い住民が少なくなる可能性もあります。

・自主管理でもきちんと運営されているマンションももちろんたくさんあります。一方で、問題を抱えやすいものであることは否めないのではと思わせることもまた多く起こります。

・民泊禁止が定められているかも、早い時点で確認すべき事項になっています。

・バルコニーの前が空き地だけでなく、駐車場や古い戸建、アパート、社員寮などの場合も注意が必要です。

・売主に価格が低い理由を聞いても回答が容量をえなかったり、目を合わせないケースなど、取引のなかでなんとなく不安な面がある場合は、売主や仲介会社からの説明だけではなく、契約前に自分で管理会社の担当者に電話をかけて直接聞いたり、現地の管理人や住民に聞いてみたり、面倒がらずに確認しておいて損はないと思います。

・変形した間取りは、家具の配置などもしづらく、買主、借主の幅を狭めます。

・「資産価値の下がる可能性のあるマンション」を見抜くポイント。

・「購入の目的」を明確にしておくと失敗しづらい。物件をいろいろみながら現実を学んだら、自分の希望や気持ちを整理しましょう。家族とも意見をすり合わせ、希望条件・判断基準を一致させておきましょう。

・よい物件が出てきた時に短い時間で判断しすぐに行動できるように「購入のものさし（判断基準）」をつくって、リスト化しておきます。

・まず基本となるのは、予算、エリア、間取り、占有面積、駅徒歩分数、築年数などです。

・購入希望エリアは必ず最初に決めるようにしましょう。建物はあと。

・休日などに散歩がてら候補の町へ実際に行ってみることをおすすめします。

・ポータルサイトの占有面積はほとんどが「壁芯面積」です。柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積を指します。

・内法面積（公簿面積）とは「壁で囲まれた内側だけの建物の床面積」。住宅ローン控除に必要な要件の「50m2以上」は内法面積。

・まずおおむね2001年から後に完成した物件のなかから探すとよい。

・①前年に品確法が施行された。「瑕疵担保期間の10年義務化」および「住宅性能表示制度」という２つの大きな流れができた。②消費者契約法が施行された。③比較的好立地に建っていることが多い。

・築26年を超えると下がり方は緩やかになっていきます。

・信頼できる不動産仲介会社の担当者を見つけ、一緒に物件探しをしていく。実需の売買仲介をメインにしている会社である必要がある。

・話してみて感じがよくないと思う担当者や身だしなみ・人相が悪い担当者はやめておいたほうがよいでしょう。最低でも宅地建物取引士の資格を持っている人にした方がいい。

・不動産会社とやりとりする際には、「買えるお客様として認識してもらう」ことを意識する。

・売主側の媒介を受任した仲介会社は、法律で義務付けられているレインズへの掲載までの間に自ら直接の飼い主を探して、両手取引を行うようにすることが多いです。レインズよりスーモのほうが先に情報が出るという現象がある。

・「所有権でないもの」、「オーナーチェンジ」、「ドライエリアのある物件」は相場よりも安くなっていることが多い。資産価値の下落にも影響する部分なので避けた方が無難。

・定期借地権付きマンションを中古で購入する場合には、計画をよく立てる。

・現地で感じの良さそうな住民の人と会った場合は、大丈夫なら話を聞いてみる。

・内見前に現地で外から確認する。

・内見ではリフォームでは改善出来ない部分をチェックする。眺望、陽当たり、風通しをよく確認する。

・窓を開けた状態と閉めた状態での、外部からの音の入り方の違いを確認する。電気がついていない状態での自然光の明るさも確認する。

・共用部分は、掲示板、メールボックス、ゴミ置き場をチェックする。

・「価格交渉を優先するのか、それとも物件を確実に小運輸酢売ることを優先するのか」を明確にした方がよい。

・価格交渉できるかどうかの判断ポイント。

・中古マンションを購入するときには、購入時に物件代金の他に「諸費用」が物件価格の6~9%ほどかかる。

・売主が個人なら物件価格に消費税はかからない。

・手付金は売買価格の5%~10%程度が適切と思われ、高すぎても低すぎてもよくない。契約金を安定させる意味がある。

・住宅ローンは一度契約すると長くは出来ない。ボーナス併用払いは避ける。

・住宅費に使えるのは月いくらまでか、で決める。

・適用金利とは基準金利から優遇幅を引いたもの。

・賃料相場は大きく変動することはあまりなく予測しやすい。

・重要事項調査報告書とは、管理会社が有料で発行する書類。

・地震が居住しない場合には住宅ローン減税を受けることは出来なくなる。

・人件費上昇等で修繕積立金が不足しているケースが出てきている。

・1981年6月以降に建築確認を受けたのが新耐震。

・東京都なら地震に関する地域危険度測定調査がある。

・各自治体が予測している液状化マップを確認する。

・土地履歴マップや今昔マップを調べる。

・絶対的な高さと相対的な高さを調べる。

・国土交通省がハザードマップポータルサイトを公開している。

・水害記録を確認する。

・治安を確認するには自分の足で昼と夜に歩いてみる。買い物や飲食店に行くのも良い。

・買主としても売主側の考えを理解しておく。

・売却価格はまず自分で把握することが大事。成約事例や販売事例を調べる。

・いきなり複数の不動産会社へコンタクトしない。

・マンションは坪単価で比較する。

・国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで業者名を検索する。

・買取業者との直接取引は避ける。

10年前に読みたかったなぁ。40代から住宅すごろくへの参戦、やってみようかな。

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・どの物件を選んだかで「マンション格差」は生まれる。

・「住まいサーフィン」ではマンションの部屋番号を指定すると、今の売却想定価格を市場取引実績から計算出来るようになっている。

・住宅すごろくでは誰もが上りまで行き着けない。

・自宅マンション投資は実はかなり儲かる。空室リスクにさらされることもない。自宅だから投資用不動産より有利。

・自宅投資は失敗が許されない。

・住み心地がよく、資産性もあるのが、「いいマンション」の定義となる。立地が重要。

・賃料は都心へのアクセスが最も強いファクターとして影響する。

・多摩川と川崎では地下が大きく違うが、賃料は地下ほどの差がつかない。

・分譲マンションは70m2の3LDKが多く画一的な商品だから売りやすい。大規模マンションは上場株みたいなもの。戸建の価値を算定することは難しい。

・こだわりのデザインで使用価値が上がっても資産価値は上がらない。

・自分の力で変えられないことが多い。「パーク」とつくマンションが多いのは、隣が公園ならば眺望のリスクが低いから。駐車場や空き地が目の前にあることはリスク。

・マンションが傾くことはまずない。

・液状化のリスクは必ずチェックする。

・統計上の余っている住戸にはデッドストックを多く含んでいる。空き家の実態を調べるべき。

・新耐震以降の建物しか投資対象になっていない。

・50年後の資産価値はゼロと考えた方が良い。猫の額ほどの土地に価値は無い。

・大規模修繕は必ずひと騒動となる。

・基本戦略は10年で住み替えること。

・人生の大きなイベントで引っ越しをしている。

・わらしべ長者も物々交換するから長者になることが出来る。売却しないと利益として実現しない。

・住宅取得控除の期間は10年で切れる。

・固定資産税の新築住宅の減額には5~7年の期限がある。

・共用施設は使われなくなる。大規模修繕を回避する。生きている間に耐用年数がこないようにする。

・瑕疵担保責任は10年で切れる。

・賃貸と持家の比較では前提条件が揃っているかをチェックする。

・新築価格が行き過ぎている場合、新築を買ったら損をする。

・不動産は「安物買いの銭失い」となりやすい。

・地域志向よりライフスタイルを重視すると、居住地の自由度はグッと高まる。

・まずは自分の立地に対する優先順位を明確にすることが肝心になる。

・大規模物件は共用部が好印象を与える。

・小規模物件は安くなりやすく、維持費が高く、売主の信用不安がある。

・そのエリアで１番の物件。１番とは大きな違いがある。

・中古は現物で内覧するから、眺望の良さで新築時価格よりも高くなる。

・中古市場ではストック全体と競って価格が決定される。

・マンションを売るときは実需要として空室にして売る。

・新築より2割下がるといううこともない。

・どこも10年後に坪単価が40万円下がるなら、単価の高い都市部が有利。

・市場価格を正確に知るには中古マンションの価格に敏感になる。

・中古価格は5~10%値切って買う人が多い。不動産屋も心得ている。

・50m2以上でセカンドハウス投資も有り。

・新築物件の供給が無いことは中古物件の相場にプラスに働く。

・両手仲介の罠に気を付ける。大手に売却を頼むと安くなる。

・経験と勘を定量化すると確率論に変わる。

・評価基準が変わると選手のプレイが変わる。

・情報は流布すると差別化が難しくなる。

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