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最近の不動産市場をよく理解出来る本。湾岸エリアの格安物件は狙い目かも。住宅を買うことに関するマインドを切り替えることが大事。
印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。
・市場に厚みができない戸建住宅の購入者は、最初から負け組である。
・一番大切なのは「家は一生に一度の買い物」という誤った考えを捨て、人生で二度以上売買するという考え方だ。
・住宅の所有期間の目処は、10~15年としよう。
・液状化の被害が大きかった千葉県浦安市も「地震前の相場で買う人は誰もいない」といわれたものだが、震災後、金融緩和の効果もあって10年ほどで相場は元に戻った。
・住宅売買で絶対に押さえておきたい「９つの本質的なポイント」。
・マンション供給業者がリーマンショックで大量に淘汰され、「メジャーセブン」と呼ばれる大手７社が供給を狙っているからだ。
・市場には大手の深謀遠慮が働き、タワマン市場が大きく活性化する方向が目指されている。
・一生住むなら避けたほうがいいかもしれないが、最長15年程度で売ることを考えられば、利回りのいいのが「タワマン」だ。
・デフレ時代が終わり、人件費や材料費は今後も下がる見通しはないとすれば、「マンションの原価のかなりの部分をしめる建築費は、今後も下がる兆しがない」という見方も強い。
・人件費の上昇のなか、党内で再開発ラッシュが続いているためだ。
・建築費指数は21年以降、急ピッチで上昇中だ。
・24年4月から土曜出勤も普通だった建設産業で残業規制が実施され、人件費はさらに上がりそうだ。職人お引っ張りだこだ。
・過剰な建設業人口を抱えながら、止まらない再開発現場も迫る竣工時期に合わせるため、要因の奪い合いをしながら、建設現場はフル操業の状態が続く。この結果、職人の高齢化や職人不足を招き、残業が多い業種となった。
・人件費を下げる要素は、いまのところない。
・建築費が高騰すれば、建築費が安い時代に建てられた中古マンションは割安となって人気が出るので値が上がる。これは当たり前だ。
・経年劣化を除けば、人件費や部材も安い時代につくられ、新築よりしっかりした素材で高級に作られている場合もある。
・確実に帰る高価格帯の中古マンションが人気となる。
・新築購入を諦めた人の半数前後は、その地域で中古物件を探す。
・日本の災害リスクは非常に高く、35年ローンで半世紀も同じ家に住んでいたら、・・・、リスクをすべて引き受けることになる。
・本書で推奨するマンションの所有期間は、10~15年。大災害も「10年ひと昔」で忘れてしまうといわれるためだ。
・バブルと災害は何度も繰り返して、忘れないうちにやってくるが、打撃は元に戻る。
・住宅は、金融商品として捉えることが出発点だ。
・「住宅取得→売却→賃貸居住→住宅取得」という賃貸を挟んだ住宅取得戦略を「サンドイッチ売買」と名づけた。
・最近は、値上がりした所有物件を売って利益確定させ、同じマンション内の賃貸物件に引っ越す戦略もある。
・家賃は分譲価格ほど値上がり率は高くない。
・投資対象の商品として、タワマンがもてはやされている。短期に売却が可能な厚い市場に集まる傾向がある。文句を言う層は、ほとんどタワマンは買わないと見られており、業界関係者は気にしていない。
・住宅の売り時、買い時の正確な判断のためには、じつは日本銀行のバランスシートの中身のほか損益計算書と財務諸表を知っておいたほうがいい。
・近い未来にやってくるに違いない国際バブルの崩壊の前兆として起きる不動産の急な値上がりにも対処できる。
・「住宅ローンはインフレにうまく返させればいい」という発想を頭に叩き込もう。
・「近い将来、政府債務の膨張は日銀でも抑え切れない」とわかれば、財政懸念に基づく悪性インフレの到来は不可避になる。
・今回の「国債」「不動産」「株式」の３つのバブル間の「バブルのリレー（マネーの世渡り）」が、マンションんアドの相場を左右する。
・日本というマーケットの世界シェアが小さくなった。ちょっとしたオイルマネーなどが流れ込む動きで株価が大きく上がる状況になった。
・仕事を東京に求める若者が多い郊外や地方でバス便のエリアではもう、新築マンションはほとんど建たなくなるだろう。
・郊外のロードサイドの店舗も都心回帰を元、都心方向に立地を移している。
・郊外は駅徒歩圏の選択は必須だ。
・東京圏では、23区を除くと平均価格は4.7%増の5,411万円にとどまり、億ション時代を迎えた23区の半額以下だ。
・売り手市場がさらに鮮明になった。
・徒歩15分以上の物件は、もはやお呼びでないのだ。
・東京圏でのマンションの新築物件の供給が往時(2000年は9万5625戸)の3分の１に絞られているうえ、外国人が市場にどっと参入してきたためだ。
・東京都心は2002年を底値として、ファミリー用マンションは20年以上ほぼ一貫して値上がりしている。
・相場を牽引するのは、外貨換算価格の「安いニッポン」であり、円安でさらに日本の不動産を安く帰る外国人や外資の投資家だ。
・中国の富裕層は日本など海外の物件に資産を入れ替えようとしている。
・湾岸エリアでは、外国人の保有比率が２割を超えるマンションも少なくない。
・湾岸エリアの中古市場の暑さは日本一。
・いつどんな事情で売買が必要になるかわからない外国人は、物件の「換金性」や羽田空港や都心への近さにも気を配る。
・金利に大きく左右される事業用不動産瞳孔の変調を読んでの投資を抑えた結果ともいえる。
・新築が発売されるエリアで中古を狙え。」
・外国人のほうが眺望を重視する客が多く、海沿いの夜景の見える上層階を狙っている。
・中古マンションを好む理由は複数ある。そのひとつが割安な点だ。東アジアの主要都市と比較しても東京のマンションは魅力的だ。
・日本の不動産が値上がり指定もドルや外貨ベースに換算してみると、安く見える。
・マンション投資の規制が打ち出される可能性は極めて低い。政府も日銀も、景気を持たせるために株価対策や内需拡大も担う不動産市場には介入しないだろう。
・自治体の中で最も空き家が多いのが世田谷区である。
・30~40代が、真似をしてはいけない親世代の住宅間をなかなか修正できず、損失を出し続けていることも意味している。
・横浜は「訪日客通過都市」なのだ。
・「横浜は売りで、川崎が買い」「東京を選ぶなら世田谷は外す」。
・「豊洲」の名を外したマンションは、資産価値を上げるため、「豊洲」に名を冠した名前に帰れば、もっと中古価格が上がるはずだ。
・タワマン以外なら、湾岸でも「驚きの格安物件」が意外にも残っている。
・豊洲４丁目９の大規模物件は、富裕層や外国人の投資対象にはなっていない。
・これからは「職住近接」が当たり前で、オフィス街と住宅街の区別がなくなる地域ほど有望だ。「職住分離」は通勤時間という無駄を生む。
・今後5年間のオフィスの新規供給面積の５割が港区に集中する。
・枝川に新駅ができることから、豊洲周辺のバブルはさらに膨らみそうだ。
・「(海抜)ゼロメートル前後の物件は必ず5階以上を買う」といった最低限の資産防衛策は施すべきである。
・世田谷区に隣接する大田区は、これから「買い」である。
・品川からさらに南東方向にシフトするだろう。そこには羽田空港があるからだ。
・「羽田イノベーションシティ」の誕生で、大きく変わることが期待される。
・アクセス線はこのように「構想ラッシュ」なのだ。
・リニア・バブルに躍ると、大損失を被る可能性がある。
・岐阜羽島駅も期待通りの開発はされず、集積も進まなかった。
・郊外でも「駅直結」の物件だけはよく売れる。
・将来の日本の人口の半減を考えれば、東京通勤圏は縮小する。
・公示地価は時価が基準というのはウソで、実勢価格より遅れて値上がりや値下がりが反映される。また、公示価格は大都市で低めに出て、地方や過疎地で高めに出る。
・意外にも近年増えたのは独身が多い20代だけで、それ以外の世代は基本的にマイナスの転出超過となった。
・なぜ、築15年ものが人気なのか。住宅ローン減税の期間は10年程度で、マンションの場合、築15年程度でお金のかかる大規模修繕機を迎える。
・「終の棲家」としないのであれば、合理的に考えて「最善の物件」より「市場が評価する物件」を買った方がもうかるし、気持ちの良いものだ。
・金融機関の競争がへげ椎野は変動金利貸し付けの方。
・パワーカップルは、離婚に投じるパワーも並大抵ではないのだ。
・米国では中央銀行がうまく動いて「次のバブル」に軟着陸させていた。
・米国では社会的にも認知されたエスクローによって、米国の不動産取引の公正性や情報の公開を担保しているといえる。
・住宅売買の８割が中古の米国では、買い手が建物の不具合をみつける。そのため、インスペクションもしっかりしている。
・日本では、情報の非対称性、労働集約型の産業構造など、多くの非効率が温存されてきた。
・1年間で2倍以上に住宅ローン金利が上がれば、不動産価格は下がる。21年までうなぎ上りだった韓国不動産の相場がその年に下落した。
・若い人に人気が出始めた都市は「買い」で、親世代に人気があって人口が減っている都市は、高齢化が大きく進んでいる可能性があるので「売り」なのだ。
・給与と住居費のバランスを考えると、数ある地方都市にも勝ち目があるといえる。
・借金して貸家を建てれば、最大８割程度まで相続税の支払いを節税でき、金融資産で持つ場合よりずっと有利だ。
・国土交通省「マンションの建て替えか修繕かを判断するためのマニュアル」。
・マンションの物理的寿命は、コンクリートの耐用年数を指す。
・築40年以上のマンションの多くは、耐震性に不安を抱え、給排水設備もすでに寿命を迎えている可能性が高い。
・建替え後の延べ床面積を建替え前よりも大幅に増やせなければ、デベロッパーが建替え事業に参画することは難しくなる。
・風致地区の廃止やその緩和、再開発をしやすくする自治体の建築関係の蜂起や要綱もチェックしておこう。
・買うよりも大事なのは住宅の売りのタイミングだ。
・高齢化すると、2階に上がる階段が大きなリスクとなる。
・分譲住宅は「ちょっと狭い」くらいがベター。
・戸建の住宅ローンはできる限りテナントに払わせるべきだ。
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