具体的なポイントが列挙されていて参考になる。お勧めの地域やマンションも紹介されていて学びが多い。
印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。
・投資という意味合いが強いのであれば、個人的にはパークタワー勝どきはあまり推奨しません。・・・すでに想定を超えて価格が上昇しているためです。
・理想的な資産形成を実現するために私が提唱しているのが次の原則です。
①頭金は入れるな
②新築ではなく近隣の中古を買え
③自分が住みたい物件は買うな
④人口が増えるエリアで買え
⑤ブランドマンションを狙え
⑥広さより部屋の数が多い物件を買え
⑦間取りはワイドスパンを狙え
⑧「マンションは管理を買え」は間違い
⑨人気駅が高いなら隣駅を狙え
⑩成約事例を参考にするな
・国交省としても、新築はある程度の供給数にとどめて、リフォームやリノベーションを施すことなどで中古市場を活性化したいという考え方になってきました。
・新築マンションの供給計画が発表されると、周辺の中古マンションの相場が補正されて、価格が上昇する。
・中古物件は基本的に「取引事例比較法」によって価格が決まります。簡単にいえば、近隣の条件が近い成約事例をもとに価格が算出されるということです。
・築15年が経過すると、値下がり率はいったんゆるくなります。そこから10年経過した築25年以降、値下がり率はまた上がり、築30年が経つと、横ばいに近くなります。
・リセールバリューが年間2%以内の下落に収まるマンションを購入できていれば大きなマイナスにはなりません。
・価格が維持されやすいマンションを選ぶための3原則
・駅近
・大規模
・ブランドマンション
・範囲が広がれば広がるほど希少性が薄れていくわけです。
・徒歩10分以内の物件のほうが圧倒的に売却しやすいのは確かです。
・23区内であれば、人口減少の問題に関しては不安が少ないといえます。東京のほかにも、千葉県や沖縄県も人口増が続いています。
・マンション購入の予算を決める際には「年収の7倍」が目安とされます。・・・逆にいえば、”マンション価格はそのエリアに住む人たちの世帯年収を反映している”と勘上げることもできます。
・「地域の上限坪単価」は次のように計算できるという仮説も成り立ちます。
｟地域の平均年収x2(ペアローン想定)x10倍(年収倍率)÷18.75坪 (2023年のマンション平均坪数)｠
江東区→2023年上限坪単価493万円・2028年上限坪単価539万円
・・・・の７社は、ディベロッパーの「メジャー７」と呼ばれており、各社がそれぞれブランドマンションのシリーズを展開しています。
・田の字型よりワイドスパンが売れやすい。
・リビングインの部屋は、プライバシーが確保しにくいこともあり、敬遠されやすい傾向もあります。
・2005年から2015年くらいまでに建てられたマンションはクオリティが高く、中古物件としてかなり優れている。
・一人目の子供ができた段階で2LDKを一次取得して、子供が小学校に入るタイミングで3LDKに住み替えをする方が多いと感じます。その場合、一次取得したマンションに住んでいる期間はおよそ7年になります。
・リフォームが「マイナス1の物件をゼロに戻すこと」だとすれば、リノベーションは「マイナス1の物件をプラス1にすること」だと考えてもらえれば良いでしょう。
・中古マンションを購入して、自分でリノベーションを行う選択もないわけではありませんが、あまり勧められません。
・不動産会社の物件仕入れ価格とリノベーション工事価格が一般ユーザーより安く抑えられるためです。
・費用感から考えても、自分でリノベーションを行うよりは、リノベーション済物件を買った方がメリットが大きくなります。
・極端なリノベーションを行えば、リセールバリューは一気に落ちやすいものです。
・築30年を超えると、リセールバリューはほとんど下がらなくなるので、資産価値は担保されやすいです。マンションには土地の共有持分があるからです。
・次の部分については購入前に確認しておきましょう。
・給排水の交換がされているか
・設備保証が付くか
・購入後の設備不良などの窓口が付くか
・定借物件では、所有権物件のように土地の固定資産税はかかりませんが、「解体準備金」と「地代」が必要となります。
・定借物件で重要なのは”販売価格と残存期間の関係”です。
・定借物件の購入に向いていると考えられるのは次のようなタイプの方たちです。
・低予算で、好立地、高スペックの物件を探したい方
・月々の居住費コストを抑えて、その分を趣味や投資の資金に回したい方
・子供に家を相続させるつもりがない方
・管理組合の活動状況を知るために、議事録を見たり、長期修繕計画を確認しておくのが良いというのは当然で、あくまで教科書的な考え方です。
・それよりも内見の際に共用部分がきれいになっているかといったことをしっかりと確認しておくほうが大切です。
・外壁にクラックが入っている
・教養部の壁紙が剥がれている
・集合ポストにゴミが置かれている
・管理費は、小規模マンションより大規模マンションの方が平均額は低いのですが、タワーマンションの場合は高くなることも多いです。
・固定資産税は・・・。中古マンションで年間10万~20万円くらいが目安です。
・火災保険については・・・、地震保険がついた火災保険で年間1万5000~2万円程度と考えておくのが良いでしょう。
・水道トラブルのほかでよく耳にするのは給湯器の故障です。給湯器の寿命は10年ほどです。
・地域の将来性を見るうえでは、「人口」と「平均年収」が上昇しているかが重要なポイント。
・次の2点もわかりやすいポイントになります。
・エリアとしてニュース性がある
・非タワーよりタワー
・こうしたこともニュース性に含まれます。
・新築マンションを建てる計画がある
・再開発計画が進行している
・新築マンションがつくられないと、中古マンションの価格はなかなか上がらない
・再開発エリアの物件を検討する際には、どういう点に注意すれば良いのでしょうか。ポイントは次の3点です。
①再開発計画の進行状況
②交通に関する計画の確認
③現在の相場と将来性
・こうした値動きを指標にするなら｟予算に余裕があれば高層階を検討した方が良い｠ということになります。
・低層階は敬遠したいという方も一定数いらっしゃいますが、坪単価を見ても高層階と比べてかなりの割安になります。
・インフレ局面においては、管理費や修繕積立金が上がるもの。
・日経平均株価のあとを追うようにゆるやかに変動していく傾向はたしかに観測されます。
・金利が上がって不動産価格が下がるのを待つ意味はないということです。むしろ、早めに残債を減らすために勇気をもって購入するのが良いです。
・価格の下落リスクに備えるのであれば、できるだけ適正金額の物件を購入するように心がけましょう。
・金利が上がることを仮定しても、いまのところマンション価格が急落する可能性は低いといえます。
・2~3年後に供給される新築マンションの価格は決まっていて、倍率も高く、圧倒的な需要がある。
・東京でいえば、転入釣果が続いており人口が増加している。
・・・・分譲マンション用地がホテル用地と競合して値上がりしている
・・・・建物コストがかなり高くなっている。
・３ヶ月前の販売価格から比べようとすれば、ほとんどすべての物件が割高になる可能性もあります。・・・成約事例は参考程度とお考えください。
・・・・印象と違ったと感じる場合も少なくないはずです。部屋のイメージは、眺望や日当たり、風通しなどに左右されるところが大きいからです。
・良い印象をもって決めたいのであれば、良い時間帯に内見するのが良いかと思います。
・普通の扉にするとサービスルーム扱いとなるので、スライド扉にして居室扱いにすることができます。
・湾岸エリア最強の”穴場”は東雲。・・・坪単価450万円以内で買える物件も多くあります。・・・交通利便性などでは豊洲に引けを取らないエリア。
・変動金利で実際に適用される金利は「基準金利 – 優遇幅」となります。
・大まかにいうと審査が厳しいほど金利は低くなり、・・・。金利の低さはネット銀行→メガバンク→地方銀行の順になり・・・。
・”自分に合う担当者を見つける”という視点が大切になります。
・こんな担当者には要注意。
・結論を急がせる
・「いま決めないと他ですぐ決まる」と繰り返す
・物件のマイナス面については決して口にしない
・お客さまの質問などを封じるように、とにかくよく喋る
・見た目に清潔感がない
・人生に関わる買い物ですから、理想や願望は極力叶えるようにしましょう。
・よく検討すべきなのは当然だとしても、これだ！と思える物件が見つけられたときには、迷わず購入することも大切です。
・資産シミュレーター(エクセル)が付属。
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