住宅ローンについて納得感を持って考えを整理出来た。
印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。
・この本でお伝えするとくに重要なこと、・・・。
・賃貸よりも持ち家が有利
・住宅ローンを借りるなら、固定金利よりも変動金利が有利
・借入期間はできるだけ長くする
・繰上返済や頭金はNG
・金利が上昇→不動産価格は下がる
・金利が下落→不動産価格は上がる
・1%の金利下落で不動産価格は約20％上がると考えてください。
・人がいなくなれば、これまでにあった生活に必要なサービスを受けられなくなるおsれがあります。・・・ますます地方から人が離れていくでしょう。
・このような値下がりのリスクは、今後の日本社会を見据えた上で、「家を買う場所」を慎重に選べば避けられます。
・人口減少は日本全体でひとしく起こるものではありません。都心部ではむしろ人口集中が起きると私は予測しており、地方や郊外とは分けて考える必要があります。
・今後人口が都心に集中するということは、さまざまなサービスも都心部に集中するということです。そしてそのサービスに惹かれて、より一層人が集まるという好循環のスパイラルが生まれます。
・新築マンションの年間販売戸数は現在、東京23区内で1万戸、山手線だとわずか1000~2000戸程度といわれています。
・新築マンションの強気の相場を踏まえると、東京都心部の一般的な中古マンション１(70平方メートル)は今のところ1億円が相場ですが、今後10年で2億円程度に値上がりしても不思議ではありません。
・2億円という水準は、・・・パワーカップルの世帯年収(3000万円程度)を前提にギリギリ買える許容値として算出しました。
・家賃が上昇すれば、「このまま賃貸で住むよりも、買った方がお得」と考える人が増え、物件価格が上昇する要因になりますから、主要都市部の物件価格はまだ上がると考えていいでしょう。
・リーマン・ショックの渦中でも不動産価格の下落は10％程度でした。
・これからの時代は、「お得に住宅ローンを借りて、家計の余裕を作る」ことがもっともシンプルなお金の戦略になります。
・団信は一般的な保健所遺品と同程度の保証内容を、半分以下の保険料で得られる可能性があるのです。
・団信は住宅ローンを借りるときにしか加入できず、健康懸念がほぼない若い方が数多く加入します。
・繰上返済よりも資産運用を選択した方が利益が大きくなります。
・住宅ローンの主な選択肢。
・金利タイプをどうするか
・予算をどうするか
・いつ借りるか
・返済期間をどうするか
・どんな団信を選ぶか
・適用金利は金融機関が定める「基準金利」から一定の引き下げ幅(優遇幅)を差し引いて決まります。
・基準金利は、短プラと呼ばれる金利に1%足したものとする銀行が一般的です。
・高額ないい物件を追求すると家計がキツくなりやすく、家計の余裕を優先すると物件に妥協する必要が出てきます。
・日本でこれからインフレが進むことを考えると、値上がり駅を期待して多少背伸びするのはアリだと私は思っています。
・「住宅ローンの借りどき」を家を買うタイミングの目安にするという考え方です。
・40歳を超えると・・・融資額が伸びづらくなるためです。
・返済年数は後から延ばすのは難しい。
・私個人の意見としては期限の利益を重視しますので、50年ローンはアリと考えます。
・一般的な35年ローンも、同じく79歳までの完済が必要なので、45歳を超えてから組むと35年間借りることはできません。
・「元利金等払いがおすすめ」です。
・何が「均等払い」になっているかが異なります。
・元金均等払いの本質的な意味合いが「毎月繰上返済するのと同じ」であることが分かります。
・引き下げ幅は住宅ローンの審査時に決定され、完済時までキープされます。
・変動金利の見通しは短プラをウォッチすればいいのです。
・短プラが上がるポイントがどこにあるかというと、過去の推移を踏まえると私は「政策金利0.1%」と考えています。過去、政策金利が0.1%を下回っても短プラが動かなかったということは、利上げ時はその逆の動きとなるはずです。
・日銀の利上げを後押しする最大の要因は賃金の上昇です。2030年以降は2045年にかけて1.9(総人口/15~64歳人口の比率)まで高まります。
・「人口減によるデフレ懸念や低成長を回避するために、お金を借りやすくして経済を刺激する低金利政策が続く」が私の中長期的な金利見通しです。
・米国は成長産業であるIT分野においていくつもの超大企業を有しており、経済は好調です。そして、人口もまだまだ増える見通しであり・・・。
・住宅ローンの特徴である、「借入当初に金利が多く発生する」ということです。・・・最初の10年間だけで金利総額のおよそ半分を占めます。
・「最初の10年間の金利をいかに低く抑えるか」がポイントだということです。
・「固定と変動の金利さ分を資産運用に回す」ということを実践すれば、さらに変動金利が有利となります。
・短期金利は日銀がコントロールできるのですが、長期金利はある程度市場の動きに委ねられていて、これが金利上昇リスクにつながっているためです。
・長プラ連動の変動金利で住宅ローンを組んでしまうと、将来的には返済額が増えるリスクがあります。
・いざ金利が上がり始めたときに備えて、最後に五つのアドバイスをまとめておきます。
１ 金利上昇は永遠に続くわけではない。
２ 日本の金利は米国のような急上昇にはらならない。
３ 低金利で浮いたお金を運用していればリスクを軽減できる。
４ 住宅ローンは借り続けるメリットが大きい
５ 「金利が上がる＝賃金が上がる」なので、金利上昇へ決して悪いことではない。
・お金に関して正しい行動をするには、腰を据えることが大事です。
・借換えの諸費用を引いた後、お得になるか？
・借り換えは遅くとも50歳までに検討しましょう。
・変嘔吐固定の金利差が縮むと、金利上昇リスクがない固定金利を選ぶメリットが出ます。
・住宅ローンの延滞に至るケースは、大きく3パターンあります。一つ目は、「ボーナス払い」に頼った返済をしていることで、これが一番多いです。・・・よくあるケースの二つ目が「離婚」です。・・・そして三つ目は「病気」。
・実際に返済が苦しくなってきたら早めに銀行や弁護士に相談してください。
・事前審査を行うのは、解体物件を決めた時点です。
・一番やってはいけないのは、「融資実行前に転職する」こと。
・カードローンを借り入れていると、住宅ローン審査のハードルが一気に上がります。
・不動産投資は自宅を買ってからにしてください！
・デメリットとして一般的にいわれるのが、住宅ローンの返済期間が終わる頃に未払利息や元本の残りが発生するリスクがある点です。125％ルールは金利上昇の影響を抑制してくれますが、それは返済負担を先延ばしにしているのと同じだから、という理屈です。
・もし一時的に金利が上がった場合、5年ルールがある銀行なら毎月返済額は変わりませんが、5年ルールがない銀行だとそのつど毎月返済額が増加します。
・5年ルールによって毎月返済額が変わらないメカニズムは、金利の増加分を元本返済額を減らすことで相殺しているからです。
・5年125%ルールを採用している銀行は多いのですが、・・・などのネット銀行では採用していません。
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