豊富な再生事例が参考になる。本業の役に立つ点も納得感がある。
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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。
・不動産業は王様業。
・空き家・古屋投資で小さく経験を積んで大きく勝負する時のためのノウハウを蓄積する。
・ビジネス目線を養えて経営を学べる。視野も広がる。
・利回り10％はリスクが低いといえる。
・不動産業界は幅広く規模が大きいマーケット。多少投資家が増えたとしても、それほど大きな変化にはならない。しっかりと知識と経験を積んでいる人は一握り。
・身の丈以上の大きな借金での不動産投資は精神的な安心を生みません。
・不動産会計はBSが中心。
・古くからある業種なので外部人材が豊富。それぞれのパートでシステムや会社が確立されている。
・戸建はファミリー層が主流。騒音問題を気にせず安心して子育てができる。自由に使えるスペースが増える。
・戸建投資で「地方だから入居が決まりにくい」というエビデンスはない。
・地方では路線絵画で買える物件が多くある。
・不動産業界にはタイムラグがある。都市部のトレンドが地方に広がっていくのに時間がかかる。
・地方には、戸建を朕たちにする感覚がない。
・大手は戸建の工事など扱いたくない。小さな工務店と組むことで大きなチャンスが生まれる。
・インバウンドへの期待はギャンブル性が高い。民泊を始めるなら法律等を十分にベンキョする。
・今後の日本は外国人向け賃貸需要が増加するしかない。
・競合が少ない地方では楽に賃貸経営ができる。
・地方の物件には年にはない多様性がある。土地は幅広い活用方法がある。
・何もかかわりのない地域の物件で融資を得ることはやさしくはない。
・都市部は利回りが標準化されるが、建売りが少ないこともあり地方には個性的な物件が多くある。
・将来のセカンドハウスも視野に投資を始める。物件購入を通じて地域に魅力や楽しみが増える。
・新築が減り中古住宅が一般的になっていく。
・地方と都市のギャップ。
・地方の情報は限られている。大家会への参加や自分でコミュニティーを作るのもおすすめ。業者との関係づくりも大事。
・競合が少ない分だけ投資での収益性があがる。
・賃貸物件を数多く扱っている工務店と仲良くすることで物件情報が入る。
・地方に住んでいる人たちは地元の価値を感じにくい。借りる側の視点で見てはいない。
・再生はできてもリフォーム・工事費にお金がかかりすぎて利回りが出ない物件が多い。
・時間とてまをかけてたくさんの物件を見るしかない。
・自分の利益だけではなく地域のことも考えた空き家・古家再生であることを伝える。地元の小規模不動産業者を狙う。
・地元の管理会社や工事会社とも話をしておく。
・視野を広く持ち超低価格物件以外にも目を向ける。
・空き家・古家再生の成功の鍵は完成形をイメージし数字に落とし込めるかどうか。
・全古協では空き家・古家物件見学ツアー。
・加古川市など各都道府県のエリア候補が紹介されている。
・賃貸物件でもステージングを楽しむ。
・リフォームの時点で草や気を取り除く。人工芝を張り詰める。
・リフォームが収益化のポイント。目に見える費用(材料費や工事費、人件費)と見えない費用(調査やシミュレーション、将来的なメンテナンス、大家の心理的負担)。
・クオリティーばかり求めると住む人とのニーズとのずれが生じる。求める水準を判断する能力が必要。
・大家の仕事は、物件を探すこと、入居者をつけること、お金をつくること。
・空き家・古家に興味なさそうな業者はアウト。質問をして見極める。提案力があるか。数人の工務店がベスト。
・大家がリフォームするところとしないところを判断しないといけない。
・まずは家賃水準でのリフォームを考える。次に家賃を上げる目線で考える。
・DIYはやらない。
・現代の生活様式はLDK。
・カビ取りは乾いた状態で洗剤をかける。
・換気扇には強アルカリ洗剤を使う。
・万能洗剤は中途半端。水拭きでとれない汚れにはスクレイバー。
・脱衣所、洗面化粧台、トイレ、室内洗濯機置き場の４つは毎日使うのでお金をかける。
・駐車場は各地域で事情が違う。
・職人さんと仲良くなることはとても大切。
・近隣住民と仲良くなると情報を聞き出せる。
・四方良しを目指す。入居者、大家、工事業者、地域住民。
・空き家バンクは機能していない。
・建築確認日が1981年6月以降の新耐震基準。
・何もわからず現地に見に行っても非効率。答え合わせに行く。
・大家業を始めるなら学んでおきたい空き家・古家不動産知識。
・大家業は資本集約型。
・市場調査→ネットワーキング→物件選定→財務計画→プロとの協力→実行→管理と運営、という流れをPDCAのように回す。
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