タグ: 不動産投資

10年前に読みたかったなぁ。40代から住宅すごろくへの参戦、やってみようかな。

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・どの物件を選んだかで「マンション格差」は生まれる。

・「住まいサーフィン」ではマンションの部屋番号を指定すると、今の売却想定価格を市場取引実績から計算出来るようになっている。

・住宅すごろくでは誰もが上りまで行き着けない。

・自宅マンション投資は実はかなり儲かる。空室リスクにさらされることもない。自宅だから投資用不動産より有利。

・自宅投資は失敗が許されない。

・住み心地がよく、資産性もあるのが、「いいマンション」の定義となる。立地が重要。

・賃料は都心へのアクセスが最も強いファクターとして影響する。

・多摩川と川崎では地下が大きく違うが、賃料は地下ほどの差がつかない。

・分譲マンションは70m2の3LDKが多く画一的な商品だから売りやすい。大規模マンションは上場株みたいなもの。戸建の価値を算定することは難しい。

・こだわりのデザインで使用価値が上がっても資産価値は上がらない。

・自分の力で変えられないことが多い。「パーク」とつくマンションが多いのは、隣が公園ならば眺望のリスクが低いから。駐車場や空き地が目の前にあることはリスク。

・マンションが傾くことはまずない。

・液状化のリスクは必ずチェックする。

・統計上の余っている住戸にはデッドストックを多く含んでいる。空き家の実態を調べるべき。

・新耐震以降の建物しか投資対象になっていない。

・50年後の資産価値はゼロと考えた方が良い。猫の額ほどの土地に価値は無い。

・大規模修繕は必ずひと騒動となる。

・基本戦略は10年で住み替えること。

・人生の大きなイベントで引っ越しをしている。

・わらしべ長者も物々交換するから長者になることが出来る。売却しないと利益として実現しない。

・住宅取得控除の期間は10年で切れる。

・固定資産税の新築住宅の減額には5~7年の期限がある。

・共用施設は使われなくなる。大規模修繕を回避する。生きている間に耐用年数がこないようにする。

・瑕疵担保責任は10年で切れる。

・賃貸と持家の比較では前提条件が揃っているかをチェックする。

・新築価格が行き過ぎている場合、新築を買ったら損をする。

・不動産は「安物買いの銭失い」となりやすい。

・地域志向よりライフスタイルを重視すると、居住地の自由度はグッと高まる。

・まずは自分の立地に対する優先順位を明確にすることが肝心になる。

・大規模物件は共用部が好印象を与える。

・小規模物件は安くなりやすく、維持費が高く、売主の信用不安がある。

・そのエリアで１番の物件。１番とは大きな違いがある。

・中古は現物で内覧するから、眺望の良さで新築時価格よりも高くなる。

・中古市場ではストック全体と競って価格が決定される。

・マンションを売るときは実需要として空室にして売る。

・新築より2割下がるといううこともない。

・どこも10年後に坪単価が40万円下がるなら、単価の高い都市部が有利。

・市場価格を正確に知るには中古マンションの価格に敏感になる。

・中古価格は5~10%値切って買う人が多い。不動産屋も心得ている。

・50m2以上でセカンドハウス投資も有り。

・新築物件の供給が無いことは中古物件の相場にプラスに働く。

・両手仲介の罠に気を付ける。大手に売却を頼むと安くなる。

・経験と勘を定量化すると確率論に変わる。

・評価基準が変わると選手のプレイが変わる。

・情報は流布すると差別化が難しくなる。

https://amzn.asia/d/gmwH8xM

外見のインパクトが強すぎるけど、書いてある内容は至って真面目で参考になる。すごい気になる方。

不動産投資をやりたいがなかなか出来ていない。良い物件は出ても直ぐに蒸発すると言われる昨今で自分に出来るのだろうか。一方で、ポジションをセットしないリスクもある。悩んでいたら動けずに数年が経ってしまった。

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・儲け話が向こうからノコノコ歩いてくることは、100％ない。

・不動産投資はやることも覚えることも多いので参入障壁は意外と高いが、いざ物件を購入して運用が軌道に乗れば、サラリーマンの本業と同様の稼ぎを得るのに10分の1や20分の1の労力で済む。タイパが良い。

・決して不労所得ではない。投資というよりも、事業として捉えた方が実態に近い。それでもタイパが良い。

・不動産投資によって過去に終止符を打ち、逆転の人生を歩むことが出来る。

・不動産投資で失敗する人は現場を見に行っていない。

・サブリースがついた物件は売りにくい。

・新築ワンルームに手を出す不動産関係者はほとんどいない。エリアが極めて良いケースくらいしか成功しない。

・小さな手抜き工事は数えきれないくらいあるだろう。

・新築マンション・アパートを建てるために頭金を入れたのに、建築会社が倒産して頓挫することも起こり得る。

・50年以上前からサラリーマンはだまされている。原野商法の二次被害。

・大手企業の会社員という属性は不動産投資では最強。

・不動産投資で失敗するのは東京や大阪に住んでいるエリートサラリーマンが多い。地方では、エリートサラリーマン自体が少ないので、不動産業者に騙される人も少ない。

・職場というクローズドな環境が判断を誤らせる原因となる。

・営業マンは1秒でも早く買ってもらいたい。見せない、相談させない、考えさせない。

・自分が手がける領域を自分の中で熟成させるのが先決。とくに投資は自分の中で熟成させる前に手を出してはいけません。情報を収集し、学び、知識を蓄えて、少し寝かせて再び考え、新たな情報を収集する。自分が熟成させた領域なら、営業マンの魂胆も見透かすことが出来る。情報の見定めと見極めが利くようになる。そこまで到達する医師と熱量が自分にあるのか。

・物件を市況より安く買うことに尽きる。

・不動産投資ポータルサイトで勝ち確物件を見つけて買うことは絶望的。市況チェックには使えるが過度な期待は禁物。

・50代になると融資を受けにくくなる可能性が高い。

・毎月のCFを黒字化したいなら融資期間を長くしたら良い。

・CFよりも資産性を重視する。残債がどれくらいの速度で減っていくかをみる。

・1億円以上の資産があるなら都会の物件で勝負出来る。

・あなたは逆転したいのですよね？それなら、地方です。東京はお金持ちに任せておきましょう。

・東京では「僕だけ」の物件情報は来ない。ところが地方は来ます。不動産投資で成功するためには、ポータルサイトに掲載される前の情報を掴むのは当たり前。

・エリアはある程度見定めしないといけません。それでも地方の方が利回りが高いので、加速度的に資産を形成していきやすい。短期間で加速度的に資産を形成したいなら地方。

・同じ県内でも二番手、三番手の都市が狙い目。

・自分が勝てる土俵で勝負するのは勝負師の鉄則。

・大事なことは誰が？どれくらいの熱意と戦略と行動力でコミットするかです。ここで重要なのがオーナーの熱意なのです。

・土地勘がないと手を出しにくいかもしれません。それなら、自宅の近郊エリアを検討してみましょう。

・23区在住なら多摩エリアや埼玉、神奈川といった近郊のベッドタウン。

・「借りて住みたい街」の隣街を狙う。

・自宅の近郊なら週末に物件を見に行ける。

・中古1棟物を狙う。利回り7％くらいなら買わない。

・サラリーマン投資家に流れてくる情報は最下流のもの。

・まずアプローチするべきは銀行。自分に対してどれだけ融資してくれるか、どこの地域の物件なら融資してくれるか、をリサーチするのが先。

・銀行を5~10行調べたら、おおよその自分の立ち居位置(融資範囲)を掴める。まずは客観の見解から自分を分析し、周りから見た時の自分の属性、その時のあなたに相応しい購入金額、購入エリア、条件を導き出す。

・メガバンクは相手にしてくれない。地銀、信金、ノンバンクから探すことになる。

・銀行探しは不動産会社任せにせず自分でやる。銀行に電話でアプローチする。勤務先や年収、預貯金、住宅ローンの有無、投資経験などを説明して、どのエリアでどれくらい借りられるかを探っていく。場合によっては直接出向く。この銀行探しをほとんどのサラリーマン投資家がやらない。いきなり物件ばかり探すから買えない。不動産会社にも見透かされているから、良い物件を紹介して貰えない。

・自分が希望する物件を営業マンに見つけてきてもらう。これならポジションを取れている。

・地銀が良心的な行員ばかりではない。信金にこそ頼れるエキスパートがいる。銀行の看板よりも信頼出来る銀行員を見つける。

・水面化の情報を得るには自分から不動産会社にアプローチするしかない。

・不動産会社に行ってみないとわからない。

・収益物件専門の不動産会社に限らない。財閥系から駅前でおじいさんが一人でやってる不動産屋までリストアップしてアプローチする。

・不動産会社にアプローチするなら「１棟アパートで予算5,000万円くらい」とイメージを明確にする。

・不動産会社が得意とする領域は気にする必要がない。駅前にある仲介を中心にした不動産屋さんが良い情報を握っていることもある。駅前の不動産屋はオーナーと繋がっている。オーナーの相談を受けやすい。

・免許番号は気にしなくて良い。お金で番号を買うこともできる。

・時間の融通が利く人が有利。不動産会社もフットワークの軽い人が好き。不動産は早い者勝ち。

・ああだこうだと愚図る人には物件情報がこなくなる。

・業界用語は理解しておく。

・とにかく全員疑え。

・「思い込み」「慢心」「情報の偏り」の3つが人の足元を救う。

・不動産業界にはうそつき営業マンがたくさんいる。ろくでもない人をいい人に育て上げる。自分の理念やビジョン、信念をまっすぐに相手に伝える。少しずつ味方になってくれるはず。いい営業マンを探すのではなく、自分に関わることでいい営業マンになってもらう。

・一般投資家は競売物件に手を出さない。

・アパートローンと不動産担保ローン、プロパーローン。

・自分の思ったことではない選択肢の方が正解に近い。第三者的な意見・見解を参考にする。

・地方なら利回り10％以上が目安。

・不動産投資は一発勝負。

・土地が狭いと、相場の坪単価よりも評価が下がる傾向がある。だから一概に駅近がいいとは言い切れない。

・1棟物でも断然中古。5,000万円以下の地方中古アパートなら手を出しやすい。ファミリータイプの1LDK以上。

・物件は雨の日に見にいけ。内覧にはプロの信頼出来る営業マンと一緒に行く。

・内覧時のチェックポイント有り。

・物件を決めたら銀行に行って、情報を全て伝え稟議を進めてもらう。

・建築図書や図面が残っていないなら建築概要書を入手する。

・媒介契約書や賃貸契約書もチェックする。滞納者がいないかも確認する。融資特約を忘れない。

・手付金は払っておいた方が良い。領収証は必ず貰う。現金ではもっていかない。

・管理会社もいくつか回ってみる。

・決済は、司法書士立会の下、銀行で行うのが一般的。

・地方の物件はクオリティがピンキリ。

・火災保険は必ず入る。風災や水災、地震もかならずカバーする。

・2~3年徹底的に実地で学べば相当なレベルに達する。

・ファミリーはそんなに引っ越ししない。

・自分が物件を買う街をこよなく愛する。そこに住む人たちに喜んでもらえる不動産経営を目指す。

・不労所得は虫が良すぎる。

・100冊の本を読むよりも実地経験を積むのが最短距離。

・目をつけたエリアについて深く知り、土地勘を養う。

・逆張りでなく逆転の発想を。

・本業で結果を出した、その先に不動産投資がある。

https://amzn.asia/d/9eZfKAQ

印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用と主観が混ざっている個人の感想である点にはご留意下さればと思います。

・一度立ち止まって理想の生活を思い描く。今の自分の状況と理想の生活の差を把握する。いくら必要なのか？目標と期限を決める。

・不動産は投資というより事業。

・不動産に借入は不可欠。借金しても価値ある不動産を買うことが出来れば、バランスシートの観点で不安に感じることはない。

・最初の一件目にはオーナーチェンジ物件がおすすめ。空室リスクを抑える。物件の質もある程度担保される。

・5~10年以内に人生を変えるには株式投資でなく不動産投資。

・全部を自分で対応する必要はない。不動産投資は昔からあるので外注システムが整備されている。

・週一日、不動産を現地で調査する。平日は1時間、調査に時間を確保する。

・冊数を多くするよりも有益だった本を2回読む。

・複数の本に登場する事柄は普遍的な真理である。

・大切なのは不要なものをはっきり断ること。恐れてばかりでは情報を得るチャンスを逃してしまう。

・不動産投資用の名刺を準備しよう。

・団信の保障も考慮して保険を見直す。

・最初の一件目は借金無しでオーナーチェンジの戸建。北関東が候補となってくる。現地調査をするには家から1~2時間が目安。

・SUUMOでなく楽待や健美家といったサイトで検索する。

・気になる物件が見つかったら資料請求する。その際に不動産会社へ質問する。

　①退去通知は来ていないか？

　②修繕の要望は届いていないか？

・最寄駅の1日利用者数を調べると街の規模感をイメージ出来る。駅前にファストフード店が充実していると高評価。全国チェーンは出店時の調査が念入り。Googleストリートビューでの確認も有効。

・初期段階では物件の外観を見るだけでもOK。物件だけでなく周りの状況も丁寧に見る。レントロールと照らし合わせて入居状況を確認する。周辺の似た物件の賃貸状況も確認する。

・近所の不動産屋にもアポ無し訪問し家賃相場を聞く(何年か前に入居した物件はその当時の相場で貸されていることがある)。尚、長期入居の場合には修繕も多めに見積もる。不動産屋さんは3件回る。

・買えなかったとしても現地調査した物件の数が増えたら目が肥える。現地調査に近隣の人気飲食店に行くというご褒美を設ける。

・初回調査で気に入ったら、２回目は不動産屋さんと訪問。修繕の希望やクレーム、退去予定を確認する。気になることは全て不動産屋さんに質問する。

・自分の好みに振り回されると、事業として適切な判断がぶれることもある。

・１割程度の値下げは検討してもらえる可能性は高い。不動産屋さんに感触を確かめてもらう。希望価格は直球で伝える。一度交渉に失敗しても数ヶ月後に再チャレンジしても良い。

・購入申込書は不動産屋さんにもらうか、インターネットで探す。

・決済までにやること：
　①実印の用意
　②司法書士の決定
　③管理会社の決定

・決済は法務局の開いている平日の日中に行う。融資を使わない決済は不動産屋の事務所で行うのが一般的。

・決済時の諸費用：
　①仲介手数料
　②司法書士の報酬と登記料
　③固定資産税(日割り)

・金融機関からいくら借りられるか把握する。不動産屋さんに聞いてみる。

・融資特約を忘れない。

・メガバンクは個人投資家を相手にしない。

・日本政策金融公庫はサラリーマンでも問題なく借りれる。面談にはスーツで臨む。物件資料、源泉徴収票、簡単な経歴書、通帳を持っていく。投資と言わず事業と言う。

・事業理念を聞かれたらどんな不動産業をしたいかを語る。

・クラウド会計サービスを使うと確定申告が楽。

・より控除額の大きい青色申告は5棟10室以上から。

・賃貸経営でよく出る勘定科目：租税効果、修繕費、減価償却費、借入金利子、水道光熱費、通信費、旅費交通費、消耗品費、雑費。

・３棟目アパートはノンバンクを利用する。ノンバンクの融資エリアは限られる。支店から1時間くらい。

・過去に問い合わせや物件取引をした不動産営業マンとは、その後も仲良くしておくといい物件情報が流れてくる。

・手元資金が増えてきたら次の物件にチャレンジ。1年に1棟購入のペースが目安。

・買えていない焦りには注意。

・やらないことを決める。リフォームは外注する。

・戸建投資からアパート投資へのチャレンジは融資。

・築古のRC物件は配管の老朽化が怖い。初心者にはおすすめしにくい。

・不動産賃貸業は、時代と共に環境や方法がどんどん変わっている。本の内容と最新状況が違うこともある。

・資金が潤沢にある場合でも、小さく始めるのが絶対ルール。融資や住宅経営の経験をすることが大事。

・国道16号線沿いが狙い目。ライバルは多い。

・やりたいことを明確にしてから仕事を辞める。

・不動産賃貸業で成果を出せる人は行動力や勉強習慣がある。

・無担保の物件を共担に入れて融資を引き出す。

https://amzn.asia/d/e0PrPeF