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独身時代に読んでおけばよかった。リスクとってマンションを購入するべきだった。今考えたら安い買い物だった。今からでも遅くはない。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・購入した自宅の資産価値が保たれるかどうかは、その後の人生の選択に決定的な影響を及ぼす。

・家を買うことで、通勤時間の配分や住む場所、付き合う人がかわっtくる。それによりライフスタイル、人生そのものが変わる。

・大家が拒否感を示す入居者の属性として、第一が障害者のいる世帯、第二が単身の高齢者、第三が外国人となっている。

・高齢になってもまともな賃貸住宅に住めるのは、定年を過ぎても十分な所得がある人に限られるのが実態だ。

・高齢になって持ち家がないと、まともなところには住めないということだ。

・44歳　35年ローンの最終年。

・坪1000万円とは、30坪100m2が3億円という価格だ。

・限定的で小さな市場では在庫がなくなると価格が高騰するという事実だ。

・時代は変わって会社や学校の同期が続々と持ち家購入をしたら、自分も買うことを考えるだろう。

・日本では持ち家の取得が制度的にさまざまな優遇を受けているので、投資として考えたときに自宅購入は利益を出しやすい。

・この金利と税金が、不動産投資の勝敗を分ける決定的なポイントだ。

・賃貸用と自宅用の市場における価格差に着目し、賃貸物件を購入し、自宅用物件として販売するビジネスを確立した。

・スタイルアクトで調査した結果では、不動産投資物件の売却で利益が出ていたのは全体の35％、・・・。対して自宅の場合は88％と、9割方利益が出ている。

・自宅用物件の方が賃貸用物件に比べて経年による値下がりが緩やかだということだ。自宅マンションの場合、都内であれば先にも述べたように平均で年率2%が実績であり、都心部の物件では年率1%しか下がらないことがわかっている。それに比べて賃貸不動産の値下がりスピードは早く、都内でも年率3%で中古価格が下がっていく。

・メガバンクがワンルーム購入には融資しないのは、一般人の賃貸不動産への投資などまず儲からないとわかっているからである。

・資産性とは「すぐに換金できること」であり、株式のように換金が約束されているもの、商品在庫のように販売が可能なもの、賃貸用不動産のように使用を通じてキャッシュを得られるものがこれに相当する。

・家主が所有する賃貸住宅に家賃を払って暮らすことは、小作農が小作料を払って地主の土地を耕すことに等しい。

・金融市場からあふれ出たマネーは、担保を取れる融資先に流れる。

・賃貸住宅は安普請である、ひらたく言えば、チープということだ。

・東京の木造アパートの空室率を築年数ごとに見ていくと、築25年以上では25％が空室となっている。

・私は日本の民間賃貸住宅の90％以上が、地主の税金対策のために建てられた物件と見ている。

・結局、買い手本人ではなく他人が住む家だから、「目に見えないところはできるだけ安く済ませたい」というインセンティブが働くのだ。

・水まわりは住居選びの大きなポイントなので、・・・スロップシンクもよく見かける。

・都内には水と空気にこだわる人が多いので、オプションでキッチンに浄水器を備えつけたり、24時間換気設備を高級仕様としたり、・・・。

・まじめな会社員が自分にとって理想的な環境をリーズナブルなコストで手に入れるには、やはり持ち家が一番といえる。

・通勤時間の片道30分の違いは・・・1年間で240時間に相当する。

・持ち家なら好きなだけ趣味に走れる。・・・これはお金には換算できない持ち家の精神的付加価値といえる。

・精神面でのメリットとして、「安心感がある」「賃貸物件よりも構造がしっかりしていて安心」という声が上がっている。

・そして最終的に「今後の人生設計がやりやすくなった」「働く意欲が湧いた」と、自宅を買ったことで人生そのものが良い方向に変わったことを認めている。

・会社員の最大のメリットは、社会的信用である。

・ネット銀行は保証料もゼロとなっている。

・住宅ローンを借りて持ち家を買う際に大事なのは「自分の年収を挙げ、繰上げ返済をしていく」という決意を持つことだ。・・・老後になってまでローンの返済を続けるというのは楽しい状況ではない。

・逆に自分の年収を上げていこうという意欲も持てない人は、若いうちに家を買うことがリスクになりかねない。収入が増えた自分の姿も想像できずに「こんなにたくさん借りたら、返済が大変じゃないか」などと心配しているようでは、その人の将来はおぼつかないといえる。

・単身者は家選びから買うかどうかという意思決定まですべて自分の考えだけで即断即決できる。

・もし住宅手当がつき3.5万円以上あれば、住宅ローン控除額を上回る計算となり、そのままもらい続けていた方が得になる。

・求められる絶対条件がある。「売れる」「貸せる」「住める」の３つだ。

・化す場合には表面利回り4％は狙いたい。

・物件の真の価値は、自分では「変えられない」あるいは「変えにくい」ものにこそある。・・・不動産は動かせないから立地は決定的に重要になる。

・「利便性」という観点からは、やはり「駅近」が条件となる。具体的には「・・・徒歩4分以内」が目標だ。

・東日本大震災後の仙台市では、・・・震災に遭っても被害を受けなかった賃貸物件の賃料は約2割上昇している。

・東京東部のゼロメートル地域の物件は避けるべきだと考えるし、オリンピック開催で人気が高まっている湾岸地域の物件も勧めにくい。

・ファミリーの場合、教育環境も重要だ。近くの公立小学校の様子を見たり、評判を確かめておくことも忘れてはいけない。・・・「有名小学校の学区内の物件は価格が下がりにくい」という結果が出ている。

・ご近所の「人」の質も住環境の一部だ。

・面積あたりの下落幅は高額な物件でも安価な物件でもほぼ同じなのだ。つまり資産価値の経年による下落率は高額物件ほど低く抑えられる。

・高額物件ほど狙える含み益も大きくなるし、統計的にも値下がり率が低い。間違っても「今の身の丈にあった家にしよう」などと考えてはいけない。

・「買える物件を買う」のではなく、「売れる物件を買う」ことだ。

・買うには最低でも30m2以上なければいけない。

・売却を考えると買い手の住宅ローンに制限がついてしまう物件は売りにくい。その意味ではやはり築浅なものがベターで、築12年までという制限を一つの目安としたい。

・たとえば宅配ロッカーなど最近になってから不可欠と考えられるようになった設備の有無がある。そうした設備が欠けているマンションは避けた方がよい。

・タワーマンションの場合、低層階や北向きの物件は新築時の価格設定が低めになっている。ところが中古市場では新築時ほどの価格差がつかないことが一般的なので、売却を考えるとお得になるのだ。

・マンションないでも安値帯の物件の方が底堅い動きを見せることが多い。

・立地を悪くするくらいなら、面積を予算の範囲に収めよう。・・・一番避けるべきことは、立地の妥協だ。

・資産性を考えて自宅を購入し、ライフステージに応じて住み替え、含み益を得るという形がベターと思う。

・日本では自宅は固定資産税も軽減されるし、不動産取得税も軽減される。

・とにかく日本という国では、家を持つことが有利な仕組みが「これでもか」というほど整っている。

・私に言わせれば彼らは持ち家の経済合理性ではなく、人生の不足のリスクについて語っているのである。

・家を買うときは一生の住処などと思わずに、住み替えを前提に買うべきである。

・２３宮内のマンションであれば、現在の空室率はわずか5%。

・親の家は親のもの。自分の家をどうするかは、相続とは関係なく自分で決めなくてはならない。

・持ち家はあくまで資産性を第一に考えて買わねばならない。

・あなたの言う今のその地縁は、何年かけて育まれたものだろうか？

・賃貸であっても管理もするし、修繕もする。家賃はそれらのコストに一定の利益を加えて算出されているからだ。

・持ち家があると、それを担保としたローンで一時的に融資を受けることもできる。

・住宅価格が低下する理由として考えられるとしたら唯一、建築費の低下が起きることである。しかし当分の間、それは期待できない。

・私は湾岸エリアには住まない。理由は風が嫌いだからだ。

住宅ローンについて納得感を持って考えを整理出来た。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・この本でお伝えするとくに重要なこと、・・・。

　・賃貸よりも持ち家が有利

　・住宅ローンを借りるなら、固定金利よりも変動金利が有利

　・借入期間はできるだけ長くする

　・繰上返済や頭金はNG

・金利が上昇→不動産価格は下がる

・金利が下落→不動産価格は上がる

・1%の金利下落で不動産価格は約20％上がると考えてください。

・人がいなくなれば、これまでにあった生活に必要なサービスを受けられなくなるおsれがあります。・・・ますます地方から人が離れていくでしょう。

・このような値下がりのリスクは、今後の日本社会を見据えた上で、「家を買う場所」を慎重に選べば避けられます。

・人口減少は日本全体でひとしく起こるものではありません。都心部ではむしろ人口集中が起きると私は予測しており、地方や郊外とは分けて考える必要があります。

・今後人口が都心に集中するということは、さまざまなサービスも都心部に集中するということです。そしてそのサービスに惹かれて、より一層人が集まるという好循環のスパイラルが生まれます。

・新築マンションの年間販売戸数は現在、東京23区内で1万戸、山手線だとわずか1000~2000戸程度といわれています。

・新築マンションの強気の相場を踏まえると、東京都心部の一般的な中古マンション１(70平方メートル)は今のところ1億円が相場ですが、今後10年で2億円程度に値上がりしても不思議ではありません。

・2億円という水準は、・・・パワーカップルの世帯年収(3000万円程度)を前提にギリギリ買える許容値として算出しました。

・家賃が上昇すれば、「このまま賃貸で住むよりも、買った方がお得」と考える人が増え、物件価格が上昇する要因になりますから、主要都市部の物件価格はまだ上がると考えていいでしょう。

・リーマン・ショックの渦中でも不動産価格の下落は10％程度でした。

・これからの時代は、「お得に住宅ローンを借りて、家計の余裕を作る」ことがもっともシンプルなお金の戦略になります。

・団信は一般的な保健所遺品と同程度の保証内容を、半分以下の保険料で得られる可能性があるのです。

・団信は住宅ローンを借りるときにしか加入できず、健康懸念がほぼない若い方が数多く加入します。

・繰上返済よりも資産運用を選択した方が利益が大きくなります。

・住宅ローンの主な選択肢。

　・金利タイプをどうするか

　・予算をどうするか

　・いつ借りるか

　・返済期間をどうするか

　・どんな団信を選ぶか

・適用金利は金融機関が定める「基準金利」から一定の引き下げ幅(優遇幅)を差し引いて決まります。

・基準金利は、短プラと呼ばれる金利に1%足したものとする銀行が一般的です。

・高額ないい物件を追求すると家計がキツくなりやすく、家計の余裕を優先すると物件に妥協する必要が出てきます。

・日本でこれからインフレが進むことを考えると、値上がり駅を期待して多少背伸びするのはアリだと私は思っています。

・「住宅ローンの借りどき」を家を買うタイミングの目安にするという考え方です。

・40歳を超えると・・・融資額が伸びづらくなるためです。

・返済年数は後から延ばすのは難しい。

・私個人の意見としては期限の利益を重視しますので、50年ローンはアリと考えます。

・一般的な35年ローンも、同じく79歳までの完済が必要なので、45歳を超えてから組むと35年間借りることはできません。

・「元利金等払いがおすすめ」です。

・何が「均等払い」になっているかが異なります。

・元金均等払いの本質的な意味合いが「毎月繰上返済するのと同じ」であることが分かります。

・引き下げ幅は住宅ローンの審査時に決定され、完済時までキープされます。

・変動金利の見通しは短プラをウォッチすればいいのです。

・短プラが上がるポイントがどこにあるかというと、過去の推移を踏まえると私は「政策金利0.1%」と考えています。過去、政策金利が0.1%を下回っても短プラが動かなかったということは、利上げ時はその逆の動きとなるはずです。

・日銀の利上げを後押しする最大の要因は賃金の上昇です。2030年以降は2045年にかけて1.9(総人口/15~64歳人口の比率)まで高まります。

・「人口減によるデフレ懸念や低成長を回避するために、お金を借りやすくして経済を刺激する低金利政策が続く」が私の中長期的な金利見通しです。

・米国は成長産業であるIT分野においていくつもの超大企業を有しており、経済は好調です。そして、人口もまだまだ増える見通しであり・・・。

・住宅ローンの特徴である、「借入当初に金利が多く発生する」ということです。・・・最初の10年間だけで金利総額のおよそ半分を占めます。

・「最初の10年間の金利をいかに低く抑えるか」がポイントだということです。

・「固定と変動の金利さ分を資産運用に回す」ということを実践すれば、さらに変動金利が有利となります。

・短期金利は日銀がコントロールできるのですが、長期金利はある程度市場の動きに委ねられていて、これが金利上昇リスクにつながっているためです。

・長プラ連動の変動金利で住宅ローンを組んでしまうと、将来的には返済額が増えるリスクがあります。

・いざ金利が上がり始めたときに備えて、最後に五つのアドバイスをまとめておきます。

　１　金利上昇は永遠に続くわけではない。

　２　日本の金利は米国のような急上昇にはらならない。

　３　低金利で浮いたお金を運用していればリスクを軽減できる。

　４　住宅ローンは借り続けるメリットが大きい

　５　「金利が上がる＝賃金が上がる」なので、金利上昇へ決して悪いことではない。

・お金に関して正しい行動をするには、腰を据えることが大事です。

・借換えの諸費用を引いた後、お得になるか？

・借り換えは遅くとも50歳までに検討しましょう。

・変嘔吐固定の金利差が縮むと、金利上昇リスクがない固定金利を選ぶメリットが出ます。

・住宅ローンの延滞に至るケースは、大きく3パターンあります。一つ目は、「ボーナス払い」に頼った返済をしていることで、これが一番多いです。・・・よくあるケースの二つ目が「離婚」です。・・・そして三つ目は「病気」。

・実際に返済が苦しくなってきたら早めに銀行や弁護士に相談してください。

・事前審査を行うのは、解体物件を決めた時点です。

・一番やってはいけないのは、「融資実行前に転職する」こと。

・カードローンを借り入れていると、住宅ローン審査のハードルが一気に上がります。

・不動産投資は自宅を買ってからにしてください！

・デメリットとして一般的にいわれるのが、住宅ローンの返済期間が終わる頃に未払利息や元本の残りが発生するリスクがある点です。125％ルールは金利上昇の影響を抑制してくれますが、それは返済負担を先延ばしにしているのと同じだから、という理屈です。

・もし一時的に金利が上がった場合、5年ルールがある銀行なら毎月返済額は変わりませんが、5年ルールがない銀行だとそのつど毎月返済額が増加します。

・5年ルールによって毎月返済額が変わらないメカニズムは、金利の増加分を元本返済額を減らすことで相殺しているからです。

・5年125%ルールを採用している銀行は多いのですが、・・・などのネット銀行では採用していません。

具体的なポイントが列挙されていて参考になる。お勧めの地域やマンションも紹介されていて学びが多い。

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印象に残った点や意識しておきたいと感じた点を以下の通り纏めます。引用が中心ですが、一部に私の主観や感想が混ざった内容も含まれ得る点にはご留意下さればと思います。

・投資という意味合いが強いのであれば、個人的にはパークタワー勝どきはあまり推奨しません。・・・すでに想定を超えて価格が上昇しているためです。

・理想的な資産形成を実現するために私が提唱しているのが次の原則です。

①頭金は入れるな

②新築ではなく近隣の中古を買え

③自分が住みたい物件は買うな

④人口が増えるエリアで買え

⑤ブランドマンションを狙え

⑥広さより部屋の数が多い物件を買え

⑦間取りはワイドスパンを狙え

⑧「マンションは管理を買え」は間違い

⑨人気駅が高いなら隣駅を狙え

⑩成約事例を参考にするな

・国交省としても、新築はある程度の供給数にとどめて、リフォームやリノベーションを施すことなどで中古市場を活性化したいという考え方になってきました。

・新築マンションの供給計画が発表されると、周辺の中古マンションの相場が補正されて、価格が上昇する。

・中古物件は基本的に「取引事例比較法」によって価格が決まります。簡単にいえば、近隣の条件が近い成約事例をもとに価格が算出されるということです。

・築15年が経過すると、値下がり率はいったんゆるくなります。そこから10年経過した築25年以降、値下がり率はまた上がり、築30年が経つと、横ばいに近くなります。

・リセールバリューが年間2%以内の下落に収まるマンションを購入できていれば大きなマイナスにはなりません。

・価格が維持されやすいマンションを選ぶための3原則

　・駅近

　・大規模

　・ブランドマンション

・範囲が広がれば広がるほど希少性が薄れていくわけです。

・徒歩10分以内の物件のほうが圧倒的に売却しやすいのは確かです。

・23区内であれば、人口減少の問題に関しては不安が少ないといえます。東京のほかにも、千葉県や沖縄県も人口増が続いています。

・マンション購入の予算を決める際には「年収の7倍」が目安とされます。・・・逆にいえば、”マンション価格はそのエリアに住む人たちの世帯年収を反映している”と勘上げることもできます。

・「地域の上限坪単価」は次のように計算できるという仮説も成り立ちます。

｟地域の平均年収x2(ペアローン想定)x10倍(年収倍率)÷18.75坪(2023年のマンション平均坪数)｠

江東区→2023年上限坪単価493万円・2028年上限坪単価539万円

・・・・の７社は、ディベロッパーの「メジャー７」と呼ばれており、各社がそれぞれブランドマンションのシリーズを展開しています。

・田の字型よりワイドスパンが売れやすい。

・リビングインの部屋は、プライバシーが確保しにくいこともあり、敬遠されやすい傾向もあります。

・2005年から2015年くらいまでに建てられたマンションはクオリティが高く、中古物件としてかなり優れている。

・一人目の子供ができた段階で2LDKを一次取得して、子供が小学校に入るタイミングで3LDKに住み替えをする方が多いと感じます。その場合、一次取得したマンションに住んでいる期間はおよそ7年になります。

・リフォームが「マイナス1の物件をゼロに戻すこと」だとすれば、リノベーションは「マイナス1の物件をプラス1にすること」だと考えてもらえれば良いでしょう。

・中古マンションを購入して、自分でリノベーションを行う選択もないわけではありませんが、あまり勧められません。

・不動産会社の物件仕入れ価格とリノベーション工事価格が一般ユーザーより安く抑えられるためです。

・費用感から考えても、自分でリノベーションを行うよりは、リノベーション済物件を買った方がメリットが大きくなります。

・極端なリノベーションを行えば、リセールバリューは一気に落ちやすいものです。

・築30年を超えると、リセールバリューはほとんど下がらなくなるので、資産価値は担保されやすいです。マンションには土地の共有持分があるからです。

・次の部分については購入前に確認しておきましょう。

　・給排水の交換がされているか

　・設備保証が付くか

　・購入後の設備不良などの窓口が付くか

・定借物件では、所有権物件のように土地の固定資産税はかかりませんが、「解体準備金」と「地代」が必要となります。

・定借物件で重要なのは”販売価格と残存期間の関係”です。

・定借物件の購入に向いていると考えられるのは次のようなタイプの方たちです。

　・低予算で、好立地、高スペックの物件を探したい方

　・月々の居住費コストを抑えて、その分を趣味や投資の資金に回したい方

　・子供に家を相続させるつもりがない方

・管理組合の活動状況を知るために、議事録を見たり、長期修繕計画を確認しておくのが良いというのは当然で、あくまで教科書的な考え方です。

・それよりも内見の際に共用部分がきれいになっているかといったことをしっかりと確認しておくほうが大切です。

　・外壁にクラックが入っている

　・教養部の壁紙が剥がれている

　・集合ポストにゴミが置かれている

・管理費は、小規模マンションより大規模マンションの方が平均額は低いのですが、タワーマンションの場合は高くなることも多いです。

・固定資産税は・・・。中古マンションで年間10万~20万円くらいが目安です。

・火災保険については・・・、地震保険がついた火災保険で年間1万5000~2万円程度と考えておくのが良いでしょう。

・水道トラブルのほかでよく耳にするのは給湯器の故障です。給湯器の寿命は10年ほどです。

・地域の将来性を見るうえでは、「人口」と「平均年収」が上昇しているかが重要なポイント。

・次の2点もわかりやすいポイントになります。

　・エリアとしてニュース性がある

　・非タワーよりタワー

・こうしたこともニュース性に含まれます。

　・新築マンションを建てる計画がある

　・再開発計画が進行している

・新築マンションがつくられないと、中古マンションの価格はなかなか上がらない

・再開発エリアの物件を検討する際には、どういう点に注意すれば良いのでしょうか。ポイントは次の3点です。

　①再開発計画の進行状況

　②交通に関する計画の確認

　③現在の相場と将来性

・こうした値動きを指標にするなら｟予算に余裕があれば高層階を検討した方が良い｠ということになります。

・低層階は敬遠したいという方も一定数いらっしゃいますが、坪単価を見ても高層階と比べてかなりの割安になります。

・インフレ局面においては、管理費や修繕積立金が上がるもの。

・日経平均株価のあとを追うようにゆるやかに変動していく傾向はたしかに観測されます。

・金利が上がって不動産価格が下がるのを待つ意味はないということです。むしろ、早めに残債を減らすために勇気をもって購入するのが良いです。

・価格の下落リスクに備えるのであれば、できるだけ適正金額の物件を購入するように心がけましょう。

・金利が上がることを仮定しても、いまのところマンション価格が急落する可能性は低いといえます。

　・2~3年後に供給される新築マンションの価格は決まっていて、倍率も高く、圧倒的な需要がある。

　・東京でいえば、転入釣果が続いており人口が増加している。

　・・・・分譲マンション用地がホテル用地と競合して値上がりしている

　・・・・建物コストがかなり高くなっている。

・３ヶ月前の販売価格から比べようとすれば、ほとんどすべての物件が割高になる可能性もあります。・・・成約事例は参考程度とお考えください。

・・・・印象と違ったと感じる場合も少なくないはずです。部屋のイメージは、眺望や日当たり、風通しなどに左右されるところが大きいからです。

・良い印象をもって決めたいのであれば、良い時間帯に内見するのが良いかと思います。

・普通の扉にするとサービスルーム扱いとなるので、スライド扉にして居室扱いにすることができます。

・湾岸エリア最強の”穴場”は東雲。・・・坪単価450万円以内で買える物件も多くあります。・・・交通利便性などでは豊洲に引けを取らないエリア。

・変動金利で実際に適用される金利は「基準金利 – 優遇幅」となります。

・大まかにいうと審査が厳しいほど金利は低くなり、・・・。金利の低さはネット銀行→メガバンク→地方銀行の順になり・・・。

・”自分に合う担当者を見つける”という視点が大切になります。

・こんな担当者には要注意。

　・結論を急がせる

　・「いま決めないと他ですぐ決まる」と繰り返す

　・物件のマイナス面については決して口にしない

　・お客さまの質問などを封じるように、とにかくよく喋る

　・見た目に清潔感がない

・人生に関わる買い物ですから、理想や願望は極力叶えるようにしましょう。

・よく検討すべきなのは当然だとしても、これだ！と思える物件が見つけられたときには、迷わず購入することも大切です。

・資産シミュレーター(エクセル)が付属。